第四讲 房地产估价报告的写作（下） 一、 内容提要： 房地产估价报告写作案例详述，《规范》规定的估价报告的规范格式说明。 二、 大纲要求 掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。 三、 内容讲解： 5．4 房地产估价报告写作案例 5．4．1 背景资料...
一、关于征地补偿费经济性质的分析 征用是宪法上的一个基本概念，又是国家的基本法律制度。我国宪法规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定，对城乡土地和其他生产资料实行征用。从目前来看，土地征用是我国政府最常用的一种征用类型。从世界各国情况来看，无论是土地公有制还是土地私有制的国家，都从法...
11．地籍最早是为______而建立的一种田赋清册或簿册。 a．产权 b．不同用途 c．征税 d．土地估价 12．地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。 a．土地利用现状调查 b．土地条件调查 c．地籍测量 13．全国土地利用现状分类中一级地类共有______个...
案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。 （3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格...
案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有...
1、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71） 2、 察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失 3、 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现 4、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产 5、 其未来的用途应该合法和符合最高最佳使...
一、 合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。1． 产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。2． 用途合法。应以城市规划、土地用途管制等...
总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实...
房地产估价师是目前市场上比较热门的职业之一，尤其在房地产业如此火爆的形势下，取得该证书就拥有打开这扇职业大门的钥匙。根据预测，现在市场房地产估价师的需求量在20万以上，但是目前我国拥有该执业资格的仅在2万人左右。 房地产估价师执业资格考试一共有四个科目，分别是《房地产基本制度与政策》、《房地产开...
第三部分 《房地产估价案例与分析》考点分析与详解 一、问答题 （一）估价原则的运用 1、最高最佳使用原则（在合法原则前提下）：用途、强度、适应性。 例1：96年试题 例2：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估...
十、 房地产拍卖底价评估 1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》以及其他有关规定。 2、几条相关法律。 ①《担保法》第五十五条规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将该土地上新增的房...
产权交易，是指资产所有者将其资产所有权和经营权全部或者部分有偿转让的一种经济活动。这种经济活动是以实物形态为基本特征的出卖财产收益的行为。 产权交易不同民事主体之间通过市场转让企业产权的民事法律行为。企业产权交易一般包括企业收购、兼并、重组、破产、股权转让等多项内容。产权交易表现为以下几个特征...
第二部分 《房地产估价案例与分析》的考试方法 前面我们谈了复习的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失败的主要原因并不是没有复习好，而主要是考试方法不对。考试有方法吗？回答是肯定的，下面笔者就这方面谈谈自己的看法。 一、问答题与选择题的答卷方法 1、首先要摸清出题者的意图。每个出题者在出一道题目时...
四、 假设开发法：难点是利润的估算和开发完成后房地产价值的测算。 1、适用对象和条件：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，...
案例分析解题思路 1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。 2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。 3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的...
第三讲 房地产估价报告的写作（上） 一、 内容提要： 房地产估价报告的写作基础，写作原则及构成要素。 二、 大纲要求 了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、载体和受体。 熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。 掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式。...
考试大纲 考试目的 通过本章的考试，检验考生了解、熟悉和掌握税收基础理论、我国税制结构、国际税收及税法的程度，以提高考生对国家税收政策的理解和支持，增强考生的依法纳税意识。 考试内容 (一)税收原则 掌握税收原则的含义和作用；掌握主要税收原则的基本思想和贯彻方法。...
1、估价结果报告的标题表述不完整，应全面表述为“**房地产项目”估价结果报告。2、可比实例表中给出的实例单价 元 平米没有说明币种。3、结果报告中没给出单价。4、计算待开发房产完成后的价值没有考虑设备用房对价值的影响，因为可比实例没交待设备用房情况。5、计算建安工程费时，给出的900元 平米没说明理...
案例分析改错题总结3 1、从估价报告的结构上讲，内容不完整 a、缺委托估价方 b、缺受理估价方 c、估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。 土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。建筑物需说明：名称、坐落（门牌）...
第三部分 房地产估价技术路线的确定：即确定价格内涵和价格形成过程。一、 房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。① 技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相...
