【梦见整理土地】考试大整理土地估价改错报告（二、三、四部分）

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    第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析
  一、估价对象描述 
    1．土地登记状况：估价对象位于×x市××路××号，距影剧院500m，距火车站1000m，土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用(1999)字第×××××××号。土地面积10000m2。宗地四至状况略。
    2．土地权利状况：估价对象土地所有权属于国家，原为×××房地产开发公司于1999年11月以出让方式取得。该公司由于经营管理不善，两年内未进行任何开发活动，由政府收回该宗用地土地使用权，并组织拍卖，拟拍卖用途为商住综合用地。至评估基准日，该宗地未设定担保权、地役权等他项权利。
    3．建筑物和地上附着物状况：待估宗地上规划建筑物总面积1 5000m。，为框架结构，规划容积率1.5，建筑密度20％，1～3层为商场，4～11层为住宅，商场住宅各层建筑面积均相等。商场、住宅建筑面积分别为6000m2、9000m2。
    二、地价影响因素分析
    (一)一般因素(略)
    (二)区域因素
    影响估价对象的区域因素主要有：区域位置、交通条件、基础设施状况、产业集聚度、环境质量、未来规划等。
    1．区域位置(略)
    2．交通条件
    估价对象所处区域内有市区主干道××路、××路纵横分布、道路通畅，路网密度适中，交通较为便利。 
    3．基础设施状况 
    供水：水资源丰富，水质优良。与城市管网相连，可向用户提供标准自来水； 
    排水：排水体制为雨水、污水分流制； 
    供电：市区内变电站供给，保证率较高； 
    通讯：电信电网覆盖该区域； 
    供热：一般由区域内自备锅炉供热。
    4．环境质量
    估价对象所处区域地质状况较好，无不良地质现象；有一定大气、噪声污染，无明显水污染。
    5．未来规划
    按照××市城市总体规划，该区域内对用地情况无具体限制。
    6．产业集聚度(略)
    (三)个别因素(略)
    第三部分土地估价
    一、估价原则
    1．替代原则
    2．需求与供给原则
    3．变动原则
    4．协调原则
    5．综合分析原则
    6．多种方法相结合的原则
    二、估价方法与估价过程
    1．估价方法选择
    根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，故确定采用基准地价系数修正法和假设开发法测算地价。然后将两种方法测算结果进行综合调整，从而得到估价对象地价。
    2．估价过程
    (1)用基准地价系数修正法测算地价
    1)基准地价及基准地价系数修正法简介(略)。
    2)《×x市城区土地定级估价报告》成果介绍：
    ①基准地价评估基准日：2000年10月31日
    ②土地使用年期：商住综合用地法定最高出让年期50年。
    ③土地开发程度：××市的基准地价设定的开发程度是指现状基础设施状况。调查分析基准地价基础设施状况为红线外“六通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖)，红线内场地平整。
    ④容积率：××市商业、住宅用地基准地价是指容积率分别为3、1.5的级别平均地价。
    3)估价对象处于三级地内，商业用地三级地基准地价4500元／m2，住宅用地三级地基准地价3600元／m2，根据估价对象的具体情况，确定采用商业用地三级地基准地价4500元／m2、住宅用的三级地基准地价3600元／m2，作为测算用基准地价。

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