[房地产开发与经营期末试卷]2005年房地产开发经营与管理试卷（二）

【shitiku.jxxyjl.com--历年真题】

31．甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（  ）风险。
 a、市场   b、财务   c、政策   d、经营
32．房地产开发企业税后利润应首先用于（  ）。
 a、弥补企业以前年度的亏损   b、 提取法定盈余公积金
 c、提取公益金      d、向投资者分红
33．在测算资本金融资成本时，其资金占用费时按（  ）计算的。
 a、综合利率  b、贷款利率  c、折现率  d、机会成本
34．某写字楼的建筑面积为8万元m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（  ）万m2。
 a、5.2   b、6.4   c、6.8   d、7.6
35．某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（  ）万元。
 a、13.2   b、15.9   c、19.5   d、20.4
二、多项选择题（共15分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡商涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）
1． 从物理形态商划分，作为房地产投资对象得房地产资产得类型主要有（  ）。
a、商住楼  b、土地   c、在建工程  d、写字楼  e、建成后得物业
2． 房地产间接投资得形式主要有（  ）。
a、投资房地产信托  b、购买住房抵押支持证券  c、购买房地产企业债券
d、购买物业用语出租经营   e、购买土地进行开发
3． 从宏观商说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（  ）。
a、价格结构  b、区域结构  c、产品结构  d、供求结构  e、投资结构
4． 根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（  ）。
a、第一阶段  b、第二阶段初期  c、第二阶段后期  d、第三阶段  e、第四阶段
5． 开发商的主要合同关系通常包括（  ）等。
a、保险合同  b、分包合同  c、销售合同  d、勘察设计合同  e、加工合同
6．房地产市场营销因素调查包括的类型有（  ）。
 a、产品调查  b、价格调查  c、市场需求质量调查  d、分销渠道调查 e、促销策略调查
7．在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（  ）。
 a、文献查阅  b、观察  c、专题讨论  d、问卷调查  e、实验
8．在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（  ）等因素。
 a、行业基准收益率 b、政府政策 c、通货膨胀率 d、内部收益率 e、投资者的目标收益率
9．下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（  ）。
 a、速动比率  b、利息备付率 c、偿债备付率 d、内部收益率 e、资产负债率
10．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（  ）
a． 内部收益率总是大于目标收益率。
b． 内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
c． 同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率。
d． 内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率。
e． 内部收益率越高，投资风险就越小。
11．房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（  ）。
 a、自我消费  b、房地产保值 c、房地产增值 d、开发利润  e、出租收益
 
12．房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。
13．个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。
14．房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。
15．在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。
四、计算题（共2题，20分。要求列处算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）
1． 某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价位4000元/ m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少（8分）
2． 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000 m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初试资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400 m2，预售均价为8000元/ m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600 m2，预售均价为7800/ m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000 m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，改办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末）  （12分）

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