[中国土地估价师和土地代理人协会]（土地估价师）2000年土地估价实务
【shitiku.jxxyjl.com--历年真题】
第一部分 综合计算题（共2题，每题各40分，总分80分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式;无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题）
一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下：
（1）该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。
（2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%
二、c市的某企业拟购进a市的宗地h，委托某土地评估机构对宗地h的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地h于1999年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于四个）。
（1）案例资料：
案例编号
交易类型交易地点土地用途 地价或租金（元/m2） 年期 容积率 交易时间 区域因素比较 个别因素比较 开发程度 a01 转让 a市 商业 858 40 2.1 1998.5.3 0 ＋3 * a02 出让 a市 住宅 342 70 2.0 1998.7.4－3 0 * a03 租赁 a市 商业 43 1.9 1999.6.2 ＋5 －2 ** a04 转让 a市 商业 792 35 2.2 1997.4.8 0 ＋4 ** b01 抵押 b市 商业 801 40 3.0 1997.10.1 0 0 ** c01 清算 c市 工业 210 50 0.6 1998.9.30 0 0 *** a05 出让 a市 住宅 424 50 1.6 1998.89.9 －2 －3 * c02 清算 c市 商业 562 40 2.0 1996.7.7 0 0 *** a06 转让 a市 商业 476（楼面地价） 40 2.0 1997.2.2 0 －4 * h 转让 a市 商业 38 2.1 199.7.31 0 0 **i. 开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；***表示宗地内外“七通一平”。
ii. 区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案例与待估宗地比较所得）：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。
（2）其他资料:a市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；a市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。a市商业用地还原率为4%；1997年和1998年a市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。
第二部分 案例综合分析（共1题，60分，本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题）
三、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地a和b进行评估。a宗地为商业用地;b宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
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