【中国土地估价师和土地代理人协会】（土地估价师）2000年土地估价实务（答案）

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答案：

第一部分  综合计算题

题1 计算结果

可抵押贷款额5924．43万元

题2 计算结果

最佳的结果是ha01、ha04两个比准价格的简单算术平均数，地价为924.52元／平方米；ha01、ha03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为906.33元／平方米。

第二部分  案例综合分析

1、答题要点

（1）简单算术平均法。
（2）加权平均法。
（3）直接取市场比较法的评估结果。
（4）以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。

2、答题要点

（1）收集的资料包括：

①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件；
②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准；
③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等；
④土地出让金或土地增值收益资料；
⑤国家或当地市场的利率水平；
⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

（2）基本步骤：

①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)；
②确定土地开发费；
③计算利息；
④计算土地开发利润；
⑤计算土地增值收益；
⑥计算有限年期土地使用权价格。

3、答题要点

（1）不同点：

①a宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金；
②b宗地的处置方式是国家作价人股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。

（2）从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊：

a宗地的处置方式：

①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分；
②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；
③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。

b宗地处置方式：

①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益；
②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金；
③对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。

4、答题要点

（1）办理的手续：

①股份公司持处置文件办理变更登记手续；
②办理有关规划变更、审批手续；
③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；
④办理补交土地出让金的手续；
⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。

（2）评估方法选择、估价思路及程序：
可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。

估价思路：（略）。

市场比较法的估价程序：

①选择市场比较案例；②确定比较因素；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤求算比准地价。

收益还原法估价程序：

①确定房地出租总收益；②确定房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房屋纯收益；⑤计算土地纯收益；⑥计算土地价格。

基准地价系数修正法估价的程序：

①确定土地及基准地价；②因素描述及比较分析；③确定修正系数；④计算地价。

剩余法估价的程序：

①计算房地出租总收益；②计算房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房地产总价格；⑤计算房屋现值；⑥计算土地价格。

路线价法评估的程序：

①确定路线价；②确定宗地的临街深度、宽度等条件；③确定条件修正系数；④计算土地价格。

第三部分  土地估价报告改错题

土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：

第一部分  总述

1、估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。

2、估价依据中，“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。

3、估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。

4、估价结果中，缺少楼面地价。

5、缺少《估价结果一览表》。

6、需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。

第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析

7、土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。

8、土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。

9、建筑物状况描述不详。

10、地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。

第三部分  土地估价

11、估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。

12、未说明估价方法选择的依据。

13、收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。

14、未说明客观租金计算方法的选择依据。

15、折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。 16、出租总费用中漏计税费项目。

17、未说明综合还原率确定的过程及依据。

18、总楼价计算中的使用年期（n）应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。

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