房地产估价师执业资格考试实施办法_全国房地产估价师执业资格考试笔记9

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9、建筑物折旧的求取方法：
⑴年限法。①自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑从建成之日起到不堪使用时的年数；后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。②实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是指建筑物建成之日起到估价时点时的日历年数；有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。
⑵实际观察法。注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗分可修复的损耗和不可修复的损耗。当修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分。其折旧额为其修复费用；对于不可修复部分，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或面新折扣法分别计算其折旧额，最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命的折旧额相加，即得到建筑物的折旧总额。
⑶成新折扣法。适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查。
⑷折旧方法的综合运用。常以年限法为基础计算折旧，然后根据实地观察法进行修正。p163
10、估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时：
①建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。
②建筑物耐用年限短于土地使用年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧。
③建筑物耐用年限长于土地使用年限时，应按土地使用权年限计算折旧。
④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧。
⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧。
11、现行商品房价格构成：
⑴商品住宅价格构成：①成本：征地费及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息。②利润；③税金；④地段差价。不计入商品住宅价格的费用：非住宅小区级的公共建筑的建设费用、住宅小区内的营业性用房和设施费。
⑵经济适用住房价格的构成：①征地费及拆迁补偿安置费；②勘察设计及前期工程费；③建筑安装工程费；④住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；⑤管理费（以上4项之和的1%—3%）；⑥贷款利息；⑦税金；⑧利润（3%以下）。
⑶农地征用费的构成：①土地补偿费（6—10倍/亩）；②安置补助费（4—6倍/人）；③地上附着物和青苗补偿费；④新菜地开发建设基金（城市郊区菜地）；⑤耕地开垦费（占用耕地）；⑥耕地占用税（占用耕地）；⑦征地管理费；⑧其它。
⑷城市房屋拆迁补偿安置费构成：①被拆迁房屋及附属物的补偿；②搬迁补助费；③临时安置补助费或周转房费；④拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费；⑤拆迁服务费；⑥拆迁管理费；政府规定的其他有关税费。
12、现行房屋折旧制度及房屋完损等级评定标准：
①折旧制度：4类7等：各种结构房屋残值率一般为：a钢筋砼结构0；b砖混一等2%；c砖混二等2%；d砖木一等6%；e砖木二等4%；f砖木三等3%；g简易结构0。
②完损等级：根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度分为：a 完好房，十、九、八成；b基本完好房，七、六成；c一般损坏房，五、四成；d 严重损坏房及危险房，三成以下。
******13、方法应用过程中容易出现的问题：⑴土地取得成本包括购地款和有关税费；⑵土地开发成本的计算依据及取值是否正确，注意客观成本和实际成本的区别。⑶利息计算是否正确，注意利息率、计息周期，资金以何种方式投入，需要计息的项目（土地取得费，包括为购地而支付的税费，开发成本、管理费用）；⑷利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。⑸折旧方法的选用、折旧计算是否正确。注意经济寿命和自然寿命、有效经过年数和实际经过年数的区别，建筑物折旧年限的确定；⑹销售税费的计算是否有误，其计算基数应该是销售收入；⑺模型的选用是否正确，各种模型所对应的开发程度，以及考虑的项目是否齐全；⑻计算是否有误。

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