二、多项选择题（共15题，每题2分共30分，每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0 5分） 1、属于比例税率的有＿＿。 a、房产税 b、城镇土地使用税 c、耕地占用税 d、企业所得税 2、印花税的税率采用＿＿。 a、比例税率 b...
一、单项选择题（共40题，每题0 5分，共20分，每题的备选答案中有一个最符合题意） 1、＿＿在中国社会主义经济发展史上第一次提出建立房地产市场。 a、1988年以后 b、1998年以后 c、2000年以后 d、1978年以后 2、＿＿国务院下发了城镇房改的纲领性文件《关于全面进行城镇住房...
一、单项选择题（共40题，每题0 5分，共20分，每题的备选答案中有一个最符合题意） 1、＿＿在中国社会主义经济发展史上第一次提出建立房地产市场。 a、1988年以后 b、1998年以后 c、2000年以后 d、1978年以后 2、＿＿国务院下发了城镇房改的纲领性文件《关于全面进行城镇住...
6、几中特殊产别房屋的估价。①代管房。估价时应将现状拍照或摄影存档，并办理证据保全。 ②军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄影存档，并依照有关法律法规的规定办理。 7、拆迁补偿估时应注意的几个问题。 ①拆迁估价委托人必须合法（取得房屋拆迁许可证）；②拆迁对象必须合法（应...
第二部分 估价程序 一、 获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。 二、 受理估价委托及明确估价基本事项。 1、 明确估价目的。估价目的应由委托人提出。实际中往往是估价人员提出问题，委托人认可。 2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。估价对象及其...
十二、 房地产损害赔偿估价 应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。注意估价技术路线。 第六部分 各种类型的房地产估价： 一、 居住房地产估价（分普通住宅、高档公寓、别墅） 1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设...
1、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71） 2、 察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失 3、 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现 4、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产 5、 其未来的用途应该合法和符合最高最佳使...
十、 房地产拍卖底价评估 1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》以及其他有关规定。 2、几条相关法律。 ①《担保法》第五十五条规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将该土地上新增的房...
四、 假设开发法：难点是利润的估算和开发完成后房地产价值的测算。 1、适用对象和条件：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，...
案例分析解题思路 1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。 2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。 3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的...
第三部分 房地产估价技术路线的确定：即确定价格内涵和价格形成过程。一、 房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。① 技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相...
9、建筑物折旧的求取方法： ⑴年限法。①自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑从建成之日起到不堪使用时的年数；后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。②实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是指建筑物建成之日起到估价时点时的日历年数；有效经过年数可能短于也可能长于实际...
四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格...
第一部分 房地产估价原则： 一、 合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。 1、 产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的 2、用途合法。应以城...
第四部分 估价方法：（《估价理论与方法》）一、 市场比较法：难点是交易修正。1、 适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一供求范围内的类似房地产交易案例较多。2、搜集交易实例。搜集内容：①交易双方的基本情况和交易目的。要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属...
八、运用各种估价方法时应注意的问题。 ●市场比较法● ① 可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年） ② 建立价格可比基础易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积） ③ 交易情况修正（修正的方向，分子分母位置） ④ 交易日期修正（说明理由是否充分...
五、 基准地价修正法：是建立基准地价的过程。基准地价的价格内涵，是出让？划拨？生地？熟地？ 第五部分 不同估价目的下的估价：（《基本制度与政策》《案例分析》） 针对不同的估价目的进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。 一、 土地使用权出让价格评估（法规p3...
随着经济发展、城市增长、土地增值，开展宗地价格评估，加强城市土地价格管理，有利于规范土地市场交易行为、促进土地资产的合理利用、保护土地所有者和使用者的合法权益。 1．土地使用权 一宗地不仅有其物质实体，而且其上有多种权利，主要包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权...
一、土地估价从业队伍素质现状 伴随着我国土地使用制度改革的开展历程，土地评估业经过十数年的发展，逐步走向成熟和规范，土地评估从业人员队伍不断壮大。目前，我国已有15 000余人获得了专业的土地评估资格，尽管他们几乎都是通过同一种方式--土地估价师考试获取的土地估价师证书，但由于从业 地区、从...
辅导内容： 综合计算题辅导（1） 一、各种估价方法比较（详见土地估价理论与方法教材p512-516页） 各种估价方法的基本公式（略） 二、建筑物估价方法 1、重置价格折旧法 这是一种成本估价法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准，基本公式： 建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折...
房价与地价关系的焦点主要集中在地价上。笔者认为，形成意见分歧的主要原因是，对 土地在房地产市场中所处不同阶段的价值形态、价格内涵、价格形成的市场背景及供需条件 等缺乏了解。针对此问题，本文从土地在房地产市场中流动的主要环节入手，对地价进行简 要的分析和解释。 没有市场就没...
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况：估价对象位于×x市××路××号，距影剧院500m，距火车站1000m，土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用(1999)字第×××××××号。土地面积10000m2。宗地四至...
《土地估价实务》是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200分，占土地估价师考试总分的30％。《土地估价实务》没有具体的参考书籍，但它是《土地估价理论与方法》、《土地管理与基础》及《土地估价相关经济理论与方法》的综合，旨在考察应试者对各科知识的综合应用。应试者在复习过程中应注意将各科知识有机...
新中国成立以来，我国农村土地制度几经变革，特别是党的十一届三中全会以后，实行了以农民家庭承包经营为主导的农村土地经营机制，有效调动了广大农民的生产经营积极性，促进了农村生产力的提高。但经过二十多年的发展，现有的土地制度在一些方面已经显现出与农村生产力发展的不适应性，需要加以改进和完善，以更好地促...
一、土地权益价的涵义 房地产的价格实质上是关于房地产权益的价格，因此，从广义上讲，无论是何种设定条件下的土地价格，都是在某种意义下的土地的权益价格。从狭义上讲，土地权益价特指国家作为土地所有者让渡一定年限的国有土地使用权时的纯收益，也即土地出让金中的政府纯收益。 二、土地权益价的实质...
辅导内容 1、考题与答题分析 2、应用收益还原法答题辅导（1） 一、土地估价实务近三次考试题型变化分析 1、1998年考试题型 该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是...
6 4 基础设施资料整理 基础设施条件的优劣由生活设施完善度、公用设施完备度两因素综合影响决定。 6 5 环境条件资料整理 城镇中环境的优越程度由环境质量优劣度、绿地覆盖度和自然条件优劣度等因素共同影响。 6 6 人口状况资料整理 6 1商业用地土地定级时人口状况资料整理 6 2 住宅用...
二、 土地使用权协议出让最低价 1、土地使用权协议出让最低价的概念 根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在...
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一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 来源：第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通过的宪法修正案，宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者...
一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的价格 第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益 第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格 计算公式：土地价格 = 土地纯收益 土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路...
一、监考人员要认真学习掌握有关考试规则，维护考场纪律，监督应试人员公平、公正考试，批评、制止并处理违纪、作弊行为。 二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。 三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作： （一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求； （二）...
一、 土地估价分类 （一）按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地：商业用地（商场、店...
一、我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段： 第一阶段1949－1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土...
一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、...
7、区域因素条件指数 a商业繁华度条件指数 a商服中心级别指数 将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。 b商业网点数 将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100个网点）、较优...
《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 目 录 一、“土地估价报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 二、“土地估价技术报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 三、“土地估价报告(表格式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 四、“土地估价报告”与“土地估价技...
一、在全国从业的土地评估机构要按评定公布的资质等级开展的相应的评估业务，不得超范围从业。 （一）a级土地评估机构可在全国范围内独立从事基准地价及各类宗地地价评估，具体业务范围如下： 1、基准地价评估； 2、出让或国家收回土地的评估；3、转让、出租、抵押、作价入股土地的评...
一、案例分析题解题要点 1、考点 案例分析题主要考察应试者对土地估价的基本理论、方法以及有关土地估价的法律法规的理解、掌握和实际应用情况。 2、答题注意事项 案例分析题在一段资料下一般包含几个小问题，答题时注意： （1）对应答案写明每道小题的题号； （2）答案叙述简洁明了，要一条...
核心是从土地制度到土地管理制度到土地估价市场管理制度，重点是有关依法行政、土地使用权、防止国有资产流失、保护群众利益、规范土地估价行为和市场的法律法规。 一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通...
辅导内容： 应用成本逼近法的例题解析 一、1998年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析 题目：（出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第3小题） 假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元 亩，土地开发费为2亿元 平方公里，征地中发生的其他费用为2万元 亩，贷款利率为12...
一、土地估价实务往年考试题型变化分析 1、1998年考试题型 该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3小题，第一小题20分，后两小题各30分，共80分...
