[房地产知识分享]房地产知识重点第二部分估价程序
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一、 获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。二、 受理估价委托及明确估价基本事项。
1、明确估价目的。估价目的应由委托人提出。下列财产不得抵押：⑴土地所有权；⑵耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；⑶学校、幼儿园、医院等以公益为目的的公益设施等；⑷所有权、使用权不明或有争议的财产；⑸依法被查封、扣押、监管的财产；⑹其他。
2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。估价对象及其内容和范围应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。
3、明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。
4、签订书面委托合同。
三、 拟定估价作业方案。
主要包括以下内容：⑴拟采用的估价技术路线和估价方法；⑵拟调查搜集的资料及其来源渠道；⑶预计所需的时间、人力、经费；⑷拟定作业步骤和作业进度。
四、 搜集估价所需资料。
主要有：⑴对房地产价格有普遍影响的资料；⑵对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；⑶类似房地产的交易、成本、收益实例资料；⑷反映估价对象状况的资料。
如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发法进行估价，则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。
搜集资料的途径有：⑴委托人提供；⑵实地查勘；⑶到政府有关部门查阅；⑷询问有关当事人、咨询公司等。
五、 实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘日期。
六、 选定估价方法计算。
七、 确定估价结果。
检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。⑴计算过程是否有误；⑵基础数据是否准确；⑶参数选取是否合理；⑷公式选用是否恰当；⑸所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑹是否符合估价原则。特别强调：估价中的每一个数字都要有来源依据。
八、 撰写估价报告。
估价报告质量的高低，取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表格的形式。
九、 交付估价报告。
十、 估价资料归档。估价资料的保存时间一般应在15年以上。
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