[房地产估价师考试辅导资料]估价师考试辅导-风险与不确定性分析
【shitiku.jxxyjl.com--考试辅导】
重点难点：应熟悉：敏感性分析的概念和步骤，单因素与多因素敏感性分析。
应了解：敏感性分析的“三项预测值法”，风险分析的概念，一般过程和方法，概率分析的步骤与概率确定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模拟法。
7．3 敏感性分析
7．3．1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：
(1)找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；
(2)研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；
(3)比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。
根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
7．3．2 敏感性分析的步骤
房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：
(1) 确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率， 必要时也可以选用财务净现值、开发商利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。
(2)确定不确定性因素可能的变动范围。
(3)计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。
(4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。
进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。
7．3．3 单因素与多因素敏感性分析
单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。由于项目评估过程中的参数或因素同时发生变化的情况非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很强的实用价值。
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
下面通过一个例题，来说明敏感性分析的使用方法。
[例7-2] 某开发商拟在其以20万美元购得的一块土地上开发一栋普通写字楼，规划允许建筑面积2 000㎡，建造成本为200美元／㎡，项目的准备期为3个月、建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建造成本分别占总建筑成本的3．8％、4．70％、5．80％、6．90％、8．60％、10．30％、12．70％、13．50％、11．90％、8．50％、6．80％和6．50％。预计项目投入使用后年租金收入为6万美元，贷款利率为15％。用现金流法对该项目进行评估的结果如表7—1所示，试对 项目进行敏感性分析。
相关试题
- 《房地产估价案例与分析》_《房地产估价案例与分析》学习要点第三部分2
- 【《房地产估价案例与分析》】《房地产估价案例与分析》学习要点第一部分
- 房地产估价师考试房地产相关知识_房地产估计师考试相关知识笔记整理（六）
- 【辽宁万兴物业资产经营管理有限公司】房地产经营管理辅导-物业资产管理
- 房地产估价师执业资格考试实施办法_全国房地产估价师执业资格考试笔记4
- 【房地产估价师执业资格考试实施办法】全国房地产估价师执业资格考试笔记7
- 房地产估价案例与分析真题|房地产估价案例与分析商住房地产
- 【市场机制具有充分的有效性】第六章市场机制的有效性和市场失灵
- 【中国房地产估价师】房地产估价师辅导第五章
- [房地产估价师执业资格考试实施办法]全国房地产估价师执业资格考试笔记3
-
【协议出让最低价不得低于】土地使用权协议出让最低价详细阅读
二、 土地使用权协议出让最低价 1、土地使用权协议出让最低价的概念 根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在...
- 详细阅读
-
土地估价基础与实务_土地估价实务学习笔记－土地制度详细阅读
一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 来源：第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通过的宪法修正案，宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者...
-
【土地估价基础与实务】土地估价实务课件和作业3详细阅读
一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的价格 第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益 第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格 计算公式：土地价格 = 土地纯收益 土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路...
-
[考试指导语]考试指导:土地估价师监考人员工作规则详细阅读
一、监考人员要认真学习掌握有关考试规则，维护考场纪律，监督应试人员公平、公正考试，批评、制止并处理违纪、作弊行为。 二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。 三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作： （一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求； （二）...
-
中国土地估价师和土地代理人协会|土地估价师考试辅导:土地估价分类详细阅读
一、 土地估价分类 （一）按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地：商业用地（商场、店...
-
土地价格的形成|城市土地价格形成过程及形成机制详细阅读
一、我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段： 第一阶段1949－1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土...
-
[收益法评估房地产价值]收益法评估加油站房地产价格浅谈详细阅读
一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、...
-
【土地估价基础与实务】土地估价师土地估价实务考试宝典之三详细阅读
7、区域因素条件指数 a商业繁华度条件指数 a商服中心级别指数 将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。 b商业网点数 将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100个网点）、较优...
-
[土地估价基础与实务]土地估价实务课件和作业18详细阅读
《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 目 录 一、“土地估价报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 二、“土地估价技术报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 三、“土地估价报告(表格式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 四、“土地估价报告”与“土地估价技...