房地产经营与估价|房地产估价要重视安全因素对房地产价值的影响

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1．引  言

在房地产估价实务中，比较法中的交易情况、交易日期、房地产区位权益实物状况，成本法中的土地使用权出让金、拆迁补偿安置费、勘察设计费、建安工程费、公共配套设施建设费及相关税金，收益法中的预期未来净收益及风险等，这些因素引起了房地产估价师的高度重视，成为了估价结果的直接依据，而保证房地产正常使用的安全因素往往被大家有意无意地忽视了。能够安全的使用是房地产价值得以实现的前提，因此安全因素必须予以充分考虑，在估价实务中将其纳入价值影响因素体系。房地产估价中涉及的安全因素极为广泛，包括自然条件、设计建造、环境污染、室内装修等诸多方面潜在的安全隐患。

2．自然条件安全性分析

地震、风沙、冰雹、大雪、雷雨等自然条件无时无刻不在考验着我们居家办公娱乐之所的安全。它们对安全办公与居住构成的威胁大多是区域性的，房地产估价师对这些区域性安全因素可以从宏观上把握。比如，1976年7月28日，唐山7.8级大地震让整个城市一夜之间变为废墟，如果在城市规划时能够充分考虑地质板块构造而移址迁建，在设计建造时能够充分考虑地震危害性而采用框架结构，就不会酿成这样的灾难。而成都地处“天府之国”，历史上从未有过灾难性的地震灾害，从地质板块构造学说来看也未处于板块边缘的地震火山活跃地段，地震对成都楼市的安全威胁便微乎其微。

我国地处北半球，北方寒冷，房屋朝向宜南偏西、北偏东，以增加冬天室内日照时间。南方炎热，房屋朝向宜南偏东、北偏西，以降低夏天室内温度减少中暑机会。北方多雪，屋顶造型以有利于积雪的迅速自然清除为宜。南方多雨，一到夏季便风雨交加、电闪雷鸣、水流成河。建筑物窗户玻璃破碎伤人，雷击导致火灾，洪水淹没引起财产损失甚至人员伤亡等事故的报道经常见诸报端。估价实务中应对窗户设计是否合理、玻璃安装是否牢靠、避雷设施是否锈蚀、排水设施是否通畅，沿江房地产是否在洪峰之下等安全因素予以关注。湖北省武汉市在长江防洪墙内开发高档商品住宅，尽管商品住宅享受到了长江的美景，但由于其危害了长江防洪的安全，受到洪涝灾害的威胁，而不得不将其炸掉，经济损失超过2亿元。

3．设计建造安全性分析

3.1  地基安全因素

房地产作为不动产,决定了建筑物对土地的依赖性。地基的好坏，直接关系着建筑物的安危，是建筑工程事故发生的重要原因。地基事故一旦发生，后果极为严重，补救也极为困难，因此在规划设计阶段就应保证地基有足够的承载力，并满足总沉降量和不均匀沉降量限定在规定范围内的变形要求。通过查验竣工验收报告，检查施工前是否进行了标准贯入实验确定非粘性土的密实度、含水量分析实验确定粘性土的稠度，是否用载荷实验法确定地基容许承载力，并在此基础上合理设计建筑高度，合理确定基础底面积大小、断面形式、埋深和建筑间距，以满足安全要求。在估价实践中，我们应设法获取有关地基安全性的材料，勘察地基的地质构造，地形地貌，土坡的远近和失稳的可能性，排水设施是否齐备等安全因素。1972年仲夏，香港普降大雨，雨量高达1658.6毫米，引起山坡残积土软化而滑动，7月18日发生大地震，致使宝城大厦倒塌，因大楼之间间距太小，还砸坏邻近一幢大厦的一角，造成了巨大的人员伤亡和财产损失。此外，估价师还应全面分析保证边坡稳定的支挡和排水设施，考察地基土是否为移山填海、冲积平原、垃圾掩埋等而形成，确定地基土是否为冻土、软土、膨胀土、湿陷性黄土等需经过特殊处理的土质，并采取了相应的安全措施。

3.2  建筑安全因素

建筑物是房地产使用价值的载体，而且一经建成便很难再对它进行矫正或修补，它的设计合理性和建造质量直接关乎着人们的生命财产安全，像豆腐渣工程这种不具备安全使用保证的建筑物是毫无价值可言的。房屋的主要功能是承重，墙、柱、梁、板、楼梯、屋面等结构的共同作用是把建筑自重、屋盖、屋顶花园、积雪、家具静载和活动动载等荷载通过柱和墙传递给基础，起着房屋骨架作用。屋顶与房屋外墙围成一个封闭的空间，可起防雨、防水、保温、隔音的作用。门窗、阳台、雨篷、台阶、散水等作为房屋建筑的组成部分，为房间的通风透光及进出提供了方便。估价实务中，应重点考察墙柱力学设计的合理性，特别是当存在剥落、裂缝和露筋锈蚀现象时，估价师须进行全面的受力分析，以确保墙柱有足够的承载能力。对于楼地面，如果有裂缝、空鼓、起砂，木楼地面有腐朽、翘裂、松动和油漆老化时，也应引起高度重视。在现场查勘后，严格按照《危险房屋鉴定标准》、《工业厂房可靠性鉴定标准》等标准和规定逐项进行安全影响评价打分，作为成新率或尚可使用年限的依据。

3.3  消防安全因素

隐患险于明火，责任重于泰山。但凡房地产都应该具备消防通道，电梯不能取代楼梯的作用。在评估电梯公寓或办公楼时，应检查楼道的宽度是否能够满足消防紧急通道的要求，楼道上是否堆积有大量的木制品、棉制品、纸制品等可燃废弃物，消防设施、灭火器材及消火栓状况等是否性能良好。在某些国家，居住用房地产的阳台上往往都还配备有一根可直达地面的逃生绳。对于商业用房地产特别是公众聚集的商场、影剧院等房地产的估价，应严格检查其是否依法通过了消防设计审核、消防验收；查勘疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明等是否符合规定。

家用电器的快速普及导致居民用电量的大幅增加，从电气安全的角度考虑，住宅入户导线截面为16mm2，分支回路截面为2.5 mm2，空调等大功率电器和厨房、卫生间的回路最好选用4 mm2的铜线。由于铝表面极易氧化，氧化层具有高电阻，大电流通过高电阻能产生异常高温。另外，电气线路过细，也会使电线发热加剧，绝缘老化加速，易导致线路间短路和接地故障，引起电气火灾事故。因此，对于铝导线、入户导线截面积不能达到标准、电线与插座不配套、开关产品未经国家检测合格等布线存在安全隐患的房地产，便存在一定的价值减损。其价值减损额度是重新布线的成本。

4．环境污染安全性分析

环境是人们生活工作的大气候，涉及地球空间范围内的大气环境，土壤环境，水环境等自然环境和人工条件形成的环境因素，是人类可持续发展的基础。人为条件可以在环境中形成物理射线、化学制剂、噪音、浮尘、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，对房地产的正常使用就构成了潜在的安全威胁，使住宅的价值贬值。20世纪60年代，在美国的五大湖地区曾有一个垃圾填埋场，由于居住用地的需要，政府决定在垃圾填埋场上建设住宅，并出售给当地居民，形成了一个居住社区。由于地下垃圾填埋场中形成的化学污染，通过地下水和土壤渗透，对居民造成健康威胁，许多人生病，并搬出了这个社区。政府不得不下令停止使用这个住宅小区，并花费数百万美元来清除那里的环境污染。住宅小区完全被废置，住宅价值几乎为零。由于环境污染给人们造成巨大的安全威胁，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。

5. 室内装修安全性分析

随着人们经济条件和物质生活水平的不断提高，搞居室装修的家庭越来越多，装修上的花费越来越大，甚至超过了房地产的购买价格。然而无论如何装修，有一点却不能忽视，那就是安全。在装修家居的时候提高安全意识，尽量减少安全隐患至关重要。估价实务中发现，室内环境污染主要源自建筑、装饰材料和家具等，而对人们的身体健康影响最大的是室内装修引起的甲醛、tvoc(总挥发性有机物)、氡、苯系物、氨和放射性等污染。 特别是豪华装修，更是潜藏着巨大的安全隐患。装修的最终目的是提高人们的生活质量，给家庭营造一种温馨的氛围，设若换来的是室内环境污染、木质材料的滥用留下火灾隐患、地板防滑性能不够、通风设计不畅、阳台密闭阻断与大自然的接触，这些潜在的安全隐患便为正常生活构成威胁，在房地产估价中带来价值减损。

6. 结论和问题的提出

估价实务中充分考虑安全因素对房地产价值的影响是房地产估价师降低估价风险的有效手段。全面系统地将各种安全因素纳入房地产价值影响体系，为估价结果的客观公允提供了有力的保障。期望政府部门能够尽快建立安全影响评价的技术规范，对我国在1999年颁布实施的《房地产估价规范》，在现有基础上适时地更新并注入新的内容，使我国的房地产估价向更深入和细化的专业化方向发展。进一步提高我国房地产估价水平，使房地产估价师在房地产开发项目可行性研究阶段、签订房地产买卖合同阶段、签订房地产抵押贷款合同阶段都能够发挥更加积极的作用、提供更为专业的咨询报告，从而引导房地产业的健康发展，适应人们就安全因素对房地产价值影响量化的客观需求。

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