房地产估价师开发经营与管理|房地产估价师经营与管理辅导：房地产投资的形式

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　　房地产投资形式不断在翻新变样，购房出租则一直都是主流。前几年“返租回报”给广州楼市带来的阴霾尚未完全散去，而今羊城又出现了表面看来与此惊人相似的“带租约出售”，让不少投资者心动却又不敢行动。

　　“返租回报”乔装再登场？来源：考试大

　　广州市最早的“返租回报”出现于1996年，当时的新中国大厦以“返租”方式推售商铺，轰动一时，但是造成的恶果至今让不少人谈“租”色变。

　　而今，广州不少楼盘打出起了“带租约出售”的旗号，出售的物业除了商铺外，还有住宅、公寓，小业主在购楼的同时，得到开发商许以长达数年且数目可观的租金回报的承诺。

　　这种会不会是“返租回报”改头换面的翻版？是“换汤不换药”还是“旧瓶装新酒”？

　　记者以买家身份走访了数家推行这种销售方式的楼盘，收集到一些资料，得知“带租约出售”是指：客户购楼的同时，即与开发商签定租约，将所购房产返租给开发商，租期2-5年不等。返租期内，小业主可定时从发展商处得到定额的租金回报，一般为楼价的7%-8%(每年)。租约期内由开发商将房产转租经营。

　　区别在是否现楼来源：考试大

　　从操作形式上看，这跟“返租回报”没有多大区别。业内有人士称，“返租回报”之所以被封杀的主要原因之一是当时以这种方式推销的基本是楼花，尚未确权，没有产权证就发生租赁关系，当然是违法。

　　国家建设部法规司有关负责人指出，根据《商品房销售管理办法》中的有关条例，现楼采用售后包租方式是允许的，之所以禁止未竣工商品房“租赁”，其中意图之一是防止个别开发商利用售后包租方式卖楼后在物业未竣工时卷款潜逃。

　　广州市有关主管部门一位负责人介绍，分辨售后承租是否合法的最主要的分界线是就是楼盘是否现楼，只要是已通过竣工验收并已交付使用的房屋，均可以出租，但必须签定规范合同，并在国土房管局登记，这样的租赁关系才能得到合法保护。

　　警惕楼花“返租”来源：考试大

　　记者在走访中了解到，现行市场上“带租约出售”的楼盘中，确有部分已通过了单体验收或综合验收，各种法律手续较齐全。但是也有楼盘未通过竣工验收就公开“带租约”卖楼，仅向客户口头承诺将于何时通过验收。例如东山区某盘，楼价高于周边盘，而且返租期长达10年之久。这种操盘模式不能不让人联想到前几年风行的“返租回报”。

　　可见，虽说国家已经有明令下达，但是有楼盘还是换了个形式行“返租回报”之实。买家在投资前要慎重选择，多加比较。

　　投资也要防风险来源：考试大

　　“带租约出售“虽然目前还未规范化，但是它的出现也从另一方面体现了市场的需求。

　　有业内专家称，按目前的市场行情及走势，在合法的基础上，投资国际公寓或其他同类住宅还是可行的。因为中国入世之后，在穗工作或居住的外籍人士将越来越多，市场需求相当可观。

　　但是光有市场是不够的，投资这些物业还需要长远眼光。首先需考察发展商的实力及信誉。如果该发展商旗下有开办自己的中介行，那就说明该发展商在二手市场方面也有一定的业务能力，将来可以提供较充足的客源，买家的租金回报就有一定的保证。而且，开发商的“返租”有时会高于市场价，其中差额应由其补贴，因此对开发商的实力不能忽略。

　　其次，楼盘今后能否保值及升值是要重点考虑的。例如投资国际公寓，由于租户大多为外籍人士，投资者应估量一下楼盘所在位置是否能形成外籍租客的聚居地，是否能保证返租期满后的客源。而且作为长期投资的房屋，应当有一定的超前性。如房屋的设计、设施、绿化等住宅硬件以及小区的物业管理等“软件”方面的超前，也是房屋保值的重要依据。

　　第三，投资者还得考虑投资回收期，在返租期满之后，本金回收了多少，收回房屋使用权后，房子怎么处理？是租，是卖，还是自住？租的话，几年后的市场行情如何？买家可以向较有经验的中介行咨询或预测一下若干年后该地段的物业价值。

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