[房地产抵押估价技术路线及估价方法]房地产抵押估价：防范金融风险的一个有效屏障

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从房地产投资的惯例来看，房地产投资者很少完全以资本金（权益资金）投入。因此，在房地产业发展的过程中，金融的支持变得不可缺少，房地产抵押贷款是房地产金融的主要形式之一。《城市房地产管理法》第四十六条规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押房地产拍卖所得价款优先受偿。”作为抵押物的房地产必须具备以下条件：一是，抵押房地产必须是合法的，当债务到期不能清偿时能够依法处置；二是，抵押房地产依法处置后的价值应当不小于贷款的本息之和。要实现上述要求，就必须在房地产抵押贷款前，对拟抵押房地产权属的合法性进行调查，房地产抵押行为的合法性进行审查，对抵押房地产价值进行中立、科学、客观的估价，只有这样才能有效保证房地产金融的顺利运行，有效防范房地产金融的风险。

一、 通过房地产抵押估价可以真实披露抵押房地产的权属状况，防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置分险。拟抵押房地产是否合法抵押可以通过房地产估价师估价活动，进行专业调查披露。依据《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）规定，以下房地产不得设定抵押权：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他房地产；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。由于涉及各方关系比较复杂，非专业人员难以胜任抵押房地产权属合法性的调查，必须由具有深厚理论功底和丰富实践经验的房地产估价师才能胜任。

二、 通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性，防范房地产抵押行为不规带来的操作风险。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）等法律、法规，对房地产抵押行为做出了很多具体的规定和要求，其中包括：房屋和房屋占用范围的土地必须同时抵押、国有企业和事业单位的房地产抵押必须符合国有资产管理的有关规定、集体所有制企业的房地产抵押必须经集体企业职工代表大会通过并报上级主管机关备案、共有房地产的抵押必须征得共有人的书面同意、预购商品房的抵押必须符合商品房预售条件等等。这些条件也是相当复杂，离不开专业房地产估价师细致的工作。房地产抵押行为是否符合相关法律法规，需要由房地产估价师进行调查认定。

三、 通过房地产抵押评估可以客观地判断房地产抵押价值，防范抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险。从理论上来讲，房地产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性，无论从专业能力要求，还是从防范风险的角度看，金融机构很难依靠自己的力量确定房地产的抵押价值，更难以预测处置抵押房地产时的价值。因此，只有委托房地产估价师遵循独立、客观、公正的估价原则，根据抵押房地产的特性，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响抵押房地产价值的因素进行综合分析的基础上，才能确定房地产的抵押价值，并可以接受金融机构的委托，对抵押房地产的价值进行动态估价，形成对抵押房地产价值的动态监测机制。

由于金融机构在房地产抵押贷款活动中，按照房地产估价结果，确定贷款额度，房地产估价活动与房地产抵押贷款活动相互关联。近些年来，在中国房地产估价师与房地产经纪人学会的带领组织下，我国房地产估价界的专家和学者，加大对抵押房地产估价的研究力度，及时学习和掌握新的经济发展脉络和学科研究方向，适应金融环境变化的客观要求，总结出适合房地产抵押贷款业务特点的新方法和新标准，指导房地产估价机构做好房地产抵押估价工作，有效地推动了我国房地产抵押估价工作的整体发展。房地产估价不仅为房地产业与金融业架起一座连接的桥梁，而且成为有效防范金融风险的屏障。

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