[房地产开发经营与管理期末考试题库]房地产开发与经营与管理考前辅导（二）

【shitiku.jxxyjl.com--考试辅导】

1．2  房地产投资的特性
   
 1．2．1  位置固定性或不可移动性
    位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。对于股票、债  券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市  场，那么他可以很容易地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进行交易。然  而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响。所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。
    房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资  者和租客都具有吸引力。也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利  润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展其经营  活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。
    当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研  究。很显然，租客肯定不愿意长期租用环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区  内的物业。此外，房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。
由于房地产资产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环  境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析，  就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。
[例题]  房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对（   ）都具有吸引力。
a．置业投资者  b．开发商  c．承包商  d．租客
答案：abd
    1．2．2  寿命周期长
    土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该  权益的期限还可以根据法律规定延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久  性。因此房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资是一种长期投资。
    房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态  下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命  则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和  设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
    自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用高  到没有租客问津时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果房地产的维护  状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿  命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或目标租客的  类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观  的收益。
    国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命
是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60
年，乡村建筑的经济寿命是25年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产
投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地产
的经济寿命或自然寿命相同。
[例题]  房地产的经济寿命是指物业开始使用至（   ）的时刻。
a． 收益为零  b．产生的收益超过其使用成本  
c． 收益为零  d．收益率小于基准收益率
答案：c

    1．2．3  适应性
    适应性，是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便  程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生  的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产  市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的  短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得  洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。
    按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要，这可以极大地增加对  租客的吸引力。对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着  他面临着较大的投资风险。例如对于功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性  就很差，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这  种情况下，万一租客破产，投资者必须花费很大的投资才能使其适应新租客的要  求。所以，投资者一般很重视房地产的适应性这一特点。
    1．2．4  各异性
    各异性，是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。由于受区位和  周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是  在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部  附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终  反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
    此外，业主和租客也不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同。  因为建筑物所具有的特色甚至保持某一城市标志性建筑的称号，不仅对建筑师有    里程碑或纪念碑的作用，对扩大业主和租客的知名度、增强其在公众中的形象和    信誉，都有重要作用。从这种意义上来说，每一宗物业在房地产市场中的地位和    价值不可能与其他物业完全一致。
    1．2．5  政策影响性    
    政策影响性，是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会    经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措    施出台，以调整房地产开发建设、交易和使用过程中的法律关系和经济利益关    系。而房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的    影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的    市场价值、进而对房地产投资产生影响。
    1．2．6  专业管理依赖性
    专业管理依赖性，是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产    开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营    销、项目融资等方面具有管理经验和能力。房地产置业投资，也需要投资者考虑    租客、租约、维护维修、安全保障等问题，即便置业投资者委托了专业物业资产    管理公司，也要有能力审查批准物业管理公司的管理计划，与物业管理公司一起    制定有关的经营管理策略和指导原则。此外，房地产投资还需要估价师、会计    师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。    
    1．2．7  相互影响性
相互影响性，是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施    和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著    地提高附近房地产的价值。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅    升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的经    验来看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产    商或投机者，都获得了巨大的成功。

本文来源：https://shitiku.jxxyjl.com/kaoshifudao2/37633.html