【梦见整理土地】考试大整理土地估价报告（二）
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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述： 来源：
1．土地登记状况
委估宗地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××××公司。委估宗地位于××××路，根据委托方提供的有关材料，2001年××××公司取得了证号为××××号《国有土地使用证》，土地面积为9542.95m2，其四至状况为：东：××××；南：××××；西：××××路；北：××××路。宗地号为××××，图号为××××。根据《××××市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。
2．土地权利状况
估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××××公司。2003年2月，××××公司将土地抵押给银行。根据××××市中级人民法院于2003年6月23日(××××号) 《××××省××××市中级人民法院民事裁定书》宣告××××公司破产。至评估基准日，委估宗地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。
3．建筑物和地上附着物状况
勘估基准日，待估宗地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320m2。容积率为1.5。
二、地价影响因素分析
(一)一般因素(略)
(二)区域因素
影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下(略)。
(三)个别因素 来源：
估价对象位于××××市××××路，用地面积为9542．95m2。土地用途为商业用地，宗地地形平坦、形状不规则。宗地西侧紧临××路，该宗地距市商服中心为4240m，距农贸市场约为1680m，距××××火车站约5320m，距长途汽车站约5360m。勘估基准日，宗地红线内具备通上水、下水、通电、通讯、通热、通路和场地平整，即“六通一平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排入市政统一排水管网；供电由××××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。宗地内有商业楼一栋，总建筑面积14320m2，容积率1.5。该宗地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。
第三部分土地估价
一、估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则(内容略)：
1．替代原则
2．预期收益原则
3．需求与供给原则
4．变动原则
5．综合分析原则
6．多种方法相结合的原则
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。
待估宗地位于××××路以南，在《××××市城区土地定级与基准地价更新》范围内；属于商业三级地，采用基准地价系数修正法切实可行；且宗地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》并结合评估对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。
建筑物现值采用重置价格折旧法计算。
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