四、改错题(指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2 5分。本题最多扣至零分)： 某房地产开发项目，规划用途为居住，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。...
（二）甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花了10万元在该写字楼墙上涂饰了本公司的标志。5 至此为止，正常情况下，若假设甲公司的实际花费为c，则（ ）。a．c小于4000万元b．c等于4000万元c．c等于4010万元d．...
第一题（20分）:财务 背景： 计算期10年，建设期2 年，第一年投入自由资金1000万，第二年投入700万，其中500万贷款，贷款率6%，从第三年底在四年内平均还本，当年利息当年付，流动资金400 万，在第三年和第四年均衡投入，第三年有100万是自由资金，流动资金期末一次还清，贷款率8% 给...
一、 复习题 题目p201页，答案p215页 题目内容：1、 商住混合楼估价正确性判断。答：不正确，因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。3、市场法（实际）成本法（偏低）收益法（偏高）是否正确判断。答：不对。评估房地产价格，其实是估价师揭示房地产客观存在的价值。而客观合理的价格或...
一、单项选择题（共35题，每题1分。） 1．下列风险不属于房地产投资系统性风险的是 （ ） a通货膨胀风险 b周期风险 c比较风险 d变现风险 答案：c 解析：比较风险为个别风险 2．某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家 债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0...
(三)酒店第20层估价 酒店第20层为卡拉ok室、酒吧，建筑面积为 1 125㎡，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20％...
十一、估价作业日期2003年3月10日—3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价...
估价师考试房地产经营与管理全真题估价师考试房地产经营与管理全真题(一)估价师考试房地产经营与管理全真题(二)估价师考试房地产经营与管理全真题(三)估价师考试房地产经营与管理全真题(四)估价师考试房地产经营与管理全真题(五)估价师考试房地产经营与管理全真题(六)...
一、问答题（共3题，每题10分）。（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元 m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元 m2...
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编写。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0 5分） 1、建筑物区分所有权包括（ ）等。 a、按份共有所有权 b、专有部分所有权 c、共同关系成员...
十一、估价报告应用的有效期(略)xx酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用 将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益...
30．某项目生产能力30000件 年，产品售价3000元 件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（ ） a30000件 b21400件 c21800件 d 15600件 答案：b 解析：见教材187页。 31．对于一般房地产投资项目来说，偿债备付...
(四)有一个大型购物中心，总建筑面积100000㎡。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当...
(二)成本法估价测算过程 1，估算土地价格 根据x x市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡ 土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5／40=12 5％。则估价对象土地价格为： 土地价格=2860x(...
历年房产估价师考试《考试理论与方法》试题2002年2002房地产估价考试理论与方法试卷(一)2002房地产估价考试理论与方法试卷(二)2002房地产估价考试理论与方法试卷(三)2004年2004房地产估价考试理论与方法试卷(一)2004房地产估价考试理论与方法试卷(二) 2004房地产估价考试理论与...
历年房产估价师考试《房地产基本制度与政策》试题2005年房产估价师考试《房地产基本制度与政策》试题(一) 房产估价师考试《房地产基本制度与政策》试题(二) 2004年房产估价师考试《房地产基本制度与政策》试题(一) 房产估价师考试《房地产基本制度与政策》试题(二) 2002年房产估价师考试《房地产基...
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一、问答题：（每题10分，共30分） （一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700㎡。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住...
10 收益性房地产的价值到底主要取决于（ ）。 a 已经获得净收益的大小 b 未来获得净收益的风险 c 未来获得净收益的大小 d 目前总收益的大小 e 未来获得净收益期限的长短 11 在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（） a 房地产具有...
