房地产估价师历年真题试卷_房地产估价师历年真题-案例与分析5
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(三)酒店第20层估价酒店第20层为卡拉ok室、酒吧，建筑面积为 1 125㎡，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20％。
计算年净收益：
a=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]
÷5x(1—20％)
＝756 792(元)
酒店第20层价值
v=756 792/8%[1-1/(1+8%)5]
＝3 021 651(元)
(四)估价对象的总价值
157 359 320+100 270 342+3 021 651
＝260 651 313(元)
(五)应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：
260 651 313x80％＝2 085 210 509(元)
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208 521 050元(大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
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