中国土地估价师和土地代理人协会|1998年土地估价师-土地估价实务题4
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第三部分 土地估价一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来， ××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
(一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
待估土地价格＝交易实例土地价格×交易情况修正系数×
交易日期修正系数×区域因素修正系数
1．比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2．比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素（见表1所列）。
3．因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。
表1 因素条件说明表
待估宗地及实例 内容比较因素待估宗地实例1实例2实例3
交易时间97．694．194．991．3
交易情况正常正常偏高正常
区域因素离市中心距离12km13km18km12km
区域性质工业居民区工业区域工业区域工业区域
宗地面积、形状72034 m2，不规则47640 m2，不规则50000 m2，不规则25799 m2，不规则
个别因素容积率0．750．80．50．7
环境条件污染小污染较大无污染污染小
基础设施状况六通一平七通一平七通一平七通一平
年期50年30年50年50年
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