中国土地估价师和土地代理人协会_1998年土地估价师-土地估价实务题9
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第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)
二、估价技术路线
由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。
三、估价过程
基本公式：
评估对象价格＝土地价格＋建筑物价格
（一）土地估价
1．成本法评估土地价格
本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。
（1）比较实例选择：
本次评估收集了以下3个比较实例
比较实例a：东平路32号，国有出让仓储用地
比较实例b：临江路158路，国有出让运输业用地
比较实例c：临江路194路，国有出让工业仓储用地
（2）比较因素选择：
比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素（详细说明略）
（3）编制因素条件说明见表1。
表1 因素条件说明表
待估宗地及实例 内容比较因素评估对象比较实例a比较实例b比较实例c
交易情况正常作价入股 正常出让正常出让 正常出让
期 日 1997. 91997. 5 1997. 8 1997. 4
区域因素位置 四方路 东平路 临江路临江路
距市中心距离 19km 20km 22km 23km
基础设施 五通一平 生地 生地生地
工业集聚度 好 好 较好较好
交通状况 好 好 较好 较好
个别因素土地用途 仓储 仓储 运输业 工业仓储
面积（m2） 48506500 2300 186500
使用年限（年） 5050 5050
土地形状 规则 规则规则 不规则
容积率 0. 41 0. 46 0. 420. 40
（4）编制比较因素条件指数表（表2略）
（5）因素修正
由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。
因素修正见表3
表3 因素修正表
比较实例 a b c
地价（美元/ m2） 24 23 21
区域因素 100/100 100/99 100/97
个别因素100/100 100/99 100/90
比准价格（美元/ m2） 24 23. 7 24. 05
上述比准价格接近，取其算术平均值：
地价（24＋23. 7＋24. 05）÷3＝23. 9
取整为：24美元/平方米
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