房地产估价师执业资格考试实施办法|全国房地产估价师执业资格考试笔记13

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6、几中特殊产别房屋的估价。①代管房。估价时应将现状拍照或摄影存档，并办理证据保全。
②军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄影存档，并依照有关法律法规的规定办理。
7、拆迁补偿估时应注意的几个问题。
①拆迁估价委托人必须合法（取得房屋拆迁许可证）；②拆迁对象必须合法（应为拆迁许可证范围内的土地和房屋）；③拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋。④拆迁补偿估价不应包括拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人应付的搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业综合补助费。⑤估价目的：拆迁补偿估价；⑥价值标准：公开市场价值标准。 
八、 房地产的分割、合并估价（案例p135-137）
1、房地产合并估价时应注意。
①房地产是否符合法定的转让条件。如不符合规定，可能会导致合并预期价值无法实现，或由于要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价值减损，在估价过程中必须考虑和说明。
②待合并房地产的土地使用权取得方式。强调以划拨方式取得土地使用权的处置方式。
③待合并房地产的土地用途。合并前后用途不一致对合并房地产价值的影响。
④待合并房地产的土地使用剩余年限。   ⑤注意合并方式，增值的分配等。
2、房地产合并估价方法。
①房地产合并前后价格的计算要客观、准确。一定要注意合并前后各项因素的变化导致房地产价格水平的差异。选用适当的方法，计算合并前后的价格。
②增值额的分配要准确、合理。a 以合并前地块各自的单价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2为合并前各自的单价。
b 以合并前地块各自的面积比例为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为s1/（s1+s2）×100%和s2/（s1+s2）×100%，s1、s2为合并前各自的面积。
c 以合并前地块各自的总价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2为合并前各自的总价。
三种方法计算结果加权平均，得出最终的增值分配率。第一种方法的计算结果应占有较大的权重，因为对增值额进行分配，应当遵循房地产估价中的贡献原则，即应当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得地分配额，单价是反映出地块对增值额的贡献程度的主要因素。
分割估价应对分割后的各部分分别估价。合并估价应对合并后的整体进行估价。
九、 房地产纠纷估价
1、房地产纠纷估价的类型。
①针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷称之为房地产价格类纠纷。由法院、仲裁机构请房地产估价机构完成。
②针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。由专门的估价仲裁部门出面对估价结果做出鉴定和裁决。
2、房地产价格类纠纷的特点。
①房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。更为复杂的是引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件，我们不能用现行的民事法律政策去硬套用过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不少房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭较多，变化较大。同时，房地产证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作难度较大。
②房地产纠纷争议标的价值一般较大。
③房地产纠纷涉及面广。纠纷中常常涉及规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等，这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处，有时直接是纠纷中的一方当事人，处理纠纷时注意协调各方关系。
④房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。
3、房地产估价结果纠纷的特点。
①房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的纠纷。
②房地产估价结果纠纷地调处必须由专门的估价仲裁机构进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷其他当事人接受。
4、房地产纠纷估价及其特点。
房地产纠纷的解决方式有：协议、调解、仲裁、诉讼等。
①除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。
a 房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房地产拆迁补偿纠纷估价时，估价时点为房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载日期；
b 遗产、共有财产中房地产分配估价时，估价时点一般应以继承关系、共有财产关系确定日期；
c 土地共有人占有共有份额纠纷，一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点；
d 房地产估价服务纠纷，以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。
②价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。
③不能以当前房地产市场实际价格作为原估价结论是否真、客观、合理的判断标准。
④纠纷估价的评估依据是估价时点对应的房地产状况。

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