北京安通学校_安通学校06年CPA考试财管辅导内部讲义(十二)
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4）区别项目：企业实体流量法or股东流量法。反映项目企业实体流量法股东流量法说明净现值实体现金流量/实体加权平均成本-原始投资额股权现金流量/股东要求的收益率-股东投资额从计算公式看，两者的主要区别是：①现金流量不同；②折现率不同；③原始投资的含义不同现金净流量公式1：ncf=经营收入-经营付现成本-所得税公式2：ncf =经营收入-（经营成本-折旧）-所得税= ebit+折旧-所得税= ebit+折旧-ebit×t= （ebit-i）×（1-t）+折旧= ebit（1-t）+折旧公式3：ncf =经营收入（1-t）-经营付现成本（1-t）+折旧×t 公式1：ncf=经营收入-经营付现成本-利息-所得税公式2：ncf =经营收入-（经营成本-折旧）-利息-所得税= ebit+折旧-所得税-利息= ebit+折旧-（ebit-i）×t-i= （ebit-i）×（1-t）+折旧= ebit（1-t）+折旧-i×（1-t）公式3：ncf =经营收入（1-t）-经营付现成本（1-t）-利息费用×（1-t）+折旧×t①在企业实体流量法下，利息既不是流出，也不能抵减所得税；而在股东流量法下，利息既作为流出，也要考虑抵减所得税。②计算企业实体流量时，“所得税”指的是“ebit×t”，而计算股东流量时，“所得税”指的是“（ebit-i）×t”。③在企业实体流量法下，“净利”指的是“ebit（1-t）”即息前税后净利；而在股东流量法下，“净利”指的是“（ebit-i）（1-t）”即息税后净利。④正常情况下，企业实体流量-股东流量=利息（1-t）折现率加权平均资本成本=债务比例×债务 （1-所得税率）+权益比例×权益资本成本权益资本成本=无风险报酬率+β（证券市场平均收益率-无风险报酬率）折现率：在企业实体流量法下，折现率用的是企业加权平均资本成本；而在股东流量法下，折现率用的是权益资本成本。计算企业实体流量法下的净现值，其分子现金净流量不考虑负债的影响，而分母考虑；计算股东流量法下的净现值，其分子现金净流量考虑负债的影响，而分母不考虑，所以这两种方法计算的净现值，从本质上讲无实质区别。 4．更新改造的现金流量（流出为主） 不增加收入，会发生付现成本。主要是现金流出量，如果有残值回收或折旧等作为流出量的减项处理。期初旧固定资产变现价值 机会成本调税变现价值<账面净值，减税，流入变现价值>账面净值，多交税，流出 期间ncf=经营收入-经营付现成本-所得税 ncf= ebit（1-t）+折旧考试多用ncf =经营收入（1-t）-经营付现成本（1-t）+折旧×t实际多用期末回收额（流动资金和税法残值） 残值调税会计残值>税法残值，多交税，流出会计残值<税法残值，多交税，流出相关试题
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【协议出让最低价不得低于】土地使用权协议出让最低价详细阅读
二、 土地使用权协议出让最低价 1、土地使用权协议出让最低价的概念 根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在...
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土地估价基础与实务_土地估价实务学习笔记－土地制度详细阅读
一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 来源：第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通过的宪法修正案，宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者...
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【土地估价基础与实务】土地估价实务课件和作业3详细阅读
一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的价格 第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益 第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格 计算公式：土地价格 = 土地纯收益 土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路...
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[考试指导语]考试指导:土地估价师监考人员工作规则详细阅读
一、监考人员要认真学习掌握有关考试规则，维护考场纪律，监督应试人员公平、公正考试，批评、制止并处理违纪、作弊行为。 二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。 三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作： （一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求； （二）...
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中国土地估价师和土地代理人协会|土地估价师考试辅导:土地估价分类详细阅读
一、 土地估价分类 （一）按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地：商业用地（商场、店...
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土地价格的形成|城市土地价格形成过程及形成机制详细阅读
一、我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段： 第一阶段1949－1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土...
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[收益法评估房地产价值]收益法评估加油站房地产价格浅谈详细阅读
一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、...
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【土地估价基础与实务】土地估价师土地估价实务考试宝典之三详细阅读
7、区域因素条件指数 a商业繁华度条件指数 a商服中心级别指数 将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。 b商业网点数 将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100个网点）、较优...
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[土地估价基础与实务]土地估价实务课件和作业18详细阅读
《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 目 录 一、“土地估价报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 二、“土地估价技术报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 三、“土地估价报告(表格式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 四、“土地估价报告”与“土地估价技...