第13题 试题解析： 1 评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格； 2 而实际发生的成本可能超过社会平均水平； 3 估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化； 第14题 试题解析： 1．“估价时间”用语错误，应为估价时点 2．缺少估价原则 3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义 4．...
致委托方函（略） 估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 估价结果报告 一、委托方 ××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。 二、估价方 ××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估 价机构资质等级：×级。 三、估价对象 ××商贸楼...
一、综合分析[共0题，每题1分，总计0分]1、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房...
二、问答[共0题，每题2分，总计0分]11、 甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元 m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为380...
6、 甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为a座和b座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时a座建至4层，b座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还10...
2 估算年运营费用①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元 m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费＝293×2560＝75 01（万元）②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费＝343 43×5%＝17 17...
3 估算估价对象房地产的价格 估价对象房地产价格＝土地价格+建筑物现值 ＝640 64+824 39 ＝1465 03（万元） (三)估价结果的确定 以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即： 估价对象房地产总价＝（1899 58+1465 03）...
房地产估计师考试相关知识笔记整理房地产估计师考试相关知识笔记整理（一）房地产估计师考试相关知识笔记整理（二）房地产估计师考试相关知识笔记整理（三）房地产估计师考试相关知识笔记整理（四）房地产估计师考试相关知识笔记整理（五）房地产估计师考试相关知识笔记整理（六）房地产估计师考试相关知识笔记整理（七）房...
第六章 金融知识 ▲金融的基本职能是为经济运行筹集资金和分配资金。 ▲房地产金融的基本职能有（a、筹集资金 b、融通资金c、结算服务）。 ▲典型的明接金融是（买卖债券）。 ▲货币的职能：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币。 ▲衡量和表现商品价值是货币的（价值尺度）职能。 ▲汇率的标价...
第八章 统计知识 ▲统计的作用：反映（基本作用）、控制、监督、决策。 ▲统计总体形成的条件：客观性、同质性、差异性。 ▲标志：反映个体特征或属性。 ▲标志分类：①按是否可用数量表现，可分为：品质标志和数量标志。②按是否变异，可分为：不变标志和变异标志。 ▲变量按变量值是否连续，可分为连续性变量和离...
第七章保险知识 ▲保险：是一种契约，组织经济补偿，分散风险。 ▲保险的构成：①必须以特定的危险为对象；② 必须以多数人的互助共济为基础；③ 必须对危险事故所致损失进行补偿为目的。 ▲构成危险的条件：① 危险发生与否不能确定 ② 危险发生的时间不能确定③危险导致的后果不能确定④危险发生对保险人来说，...
第十章 心理学知识 ▲人的心理活动是通过人脑来实现的。 ▲心理现象分为心理过程和个性心理（包括需要、动机、兴趣、理想、信念等）。 ▲心理过程包括：认识过程（认识过程是基本的心理过程）、情感过程、意志过程三个方面。 ▲个性心理特征主要体现在能力、气质、性格三个方面。 ▲与公共关系心理的基本特征相联系...
第五章 房地产测绘知识 ▲测绘是测量和绘图的统称。 ▲测绘工作的基本任务：是测定地面点的空间位置。 ▲地面点的空间位置包括：平面位置和高程确定。 ▲观测条件包括（a、观测者b、测量仪器 c、测量对象）。 ▲测量误差分为（a、粗差 b、系统误差 c、偶然误差）。 ▲地形图的主要内容有：水系、地貌、居...
第九章 环境知识 ▲环境是相对于某个主体而言，他的不同，环境的大小、内容等也就不同了。 ▲按环境的属性，环境可以分为：自然环境、人工环境和社会环境。 ▲自然环境按环境要素分为：大气环境、水环境、土壤环境、地质环境和生物环境。 ▲地球五大圈包括：大气圈、水圈、土圈、岩石圈和生物圈。 ▲自然环境和人工...
随着经济发展、城市增长、土地增值，开展宗地价格评估，加强城市土地价格管理，有利于规范土地市场交易行为、促进土地资产的合理利用、保护土地所有者和使用者的合法权益。 1．土地使用权 一宗地不仅有其物质实体，而且其上有多种权利，主要包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权...
一、土地估价从业队伍素质现状 伴随着我国土地使用制度改革的开展历程，土地评估业经过十数年的发展，逐步走向成熟和规范，土地评估从业人员队伍不断壮大。目前，我国已有15 000余人获得了专业的土地评估资格，尽管他们几乎都是通过同一种方式--土地估价师考试获取的土地估价师证书，但由于从业 地区、从...
辅导内容： 综合计算题辅导（1） 一、各种估价方法比较（详见土地估价理论与方法教材p512-516页） 各种估价方法的基本公式（略） 二、建筑物估价方法 1、重置价格折旧法 这是一种成本估价法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准，基本公式： 建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折...
房价与地价关系的焦点主要集中在地价上。笔者认为，形成意见分歧的主要原因是，对 土地在房地产市场中所处不同阶段的价值形态、价格内涵、价格形成的市场背景及供需条件 等缺乏了解。针对此问题，本文从土地在房地产市场中流动的主要环节入手，对地价进行简 要的分析和解释。 没有市场就没...
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况：估价对象位于×x市××路××号，距影剧院500m，距火车站1000m，土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用(1999)字第×××××××号。土地面积10000m2。宗地四至...
《土地估价实务》是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200分，占土地估价师考试总分的30％。《土地估价实务》没有具体的参考书籍，但它是《土地估价理论与方法》、《土地管理与基础》及《土地估价相关经济理论与方法》的综合，旨在考察应试者对各科知识的综合应用。应试者在复习过程中应注意将各科知识有机...
新中国成立以来，我国农村土地制度几经变革，特别是党的十一届三中全会以后，实行了以农民家庭承包经营为主导的农村土地经营机制，有效调动了广大农民的生产经营积极性，促进了农村生产力的提高。但经过二十多年的发展，现有的土地制度在一些方面已经显现出与农村生产力发展的不适应性，需要加以改进和完善，以更好地促...
一、土地权益价的涵义 房地产的价格实质上是关于房地产权益的价格，因此，从广义上讲，无论是何种设定条件下的土地价格，都是在某种意义下的土地的权益价格。从狭义上讲，土地权益价特指国家作为土地所有者让渡一定年限的国有土地使用权时的纯收益，也即土地出让金中的政府纯收益。 二、土地权益价的实质...
辅导内容 1、考题与答题分析 2、应用收益还原法答题辅导（1） 一、土地估价实务近三次考试题型变化分析 1、1998年考试题型 该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是...
6 4 基础设施资料整理 基础设施条件的优劣由生活设施完善度、公用设施完备度两因素综合影响决定。 6 5 环境条件资料整理 城镇中环境的优越程度由环境质量优劣度、绿地覆盖度和自然条件优劣度等因素共同影响。 6 6 人口状况资料整理 6 1商业用地土地定级时人口状况资料整理 6 2 住宅用...
二、 土地使用权协议出让最低价 1、土地使用权协议出让最低价的概念 根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在...
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一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 来源：第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通过的宪法修正案，宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者...
一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的价格 第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益 第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格 计算公式：土地价格 = 土地纯收益 土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路...
一、监考人员要认真学习掌握有关考试规则，维护考场纪律，监督应试人员公平、公正考试，批评、制止并处理违纪、作弊行为。 二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。 三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作： （一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求； （二）...
一、 土地估价分类 （一）按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地：商业用地（商场、店...
一、我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段： 第一阶段1949－1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土...
一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、...
7、区域因素条件指数 a商业繁华度条件指数 a商服中心级别指数 将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。 b商业网点数 将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100个网点）、较优...
《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 目 录 一、“土地估价报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 二、“土地估价技术报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 三、“土地估价报告(表格式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 四、“土地估价报告”与“土地估价技...
一、在全国从业的土地评估机构要按评定公布的资质等级开展的相应的评估业务，不得超范围从业。 （一）a级土地评估机构可在全国范围内独立从事基准地价及各类宗地地价评估，具体业务范围如下： 1、基准地价评估； 2、出让或国家收回土地的评估；3、转让、出租、抵押、作价入股土地的评...
一、案例分析题解题要点 1、考点 案例分析题主要考察应试者对土地估价的基本理论、方法以及有关土地估价的法律法规的理解、掌握和实际应用情况。 2、答题注意事项 案例分析题在一段资料下一般包含几个小问题，答题时注意： （1）对应答案写明每道小题的题号； （2）答案叙述简洁明了，要一条...
核心是从土地制度到土地管理制度到土地估价市场管理制度，重点是有关依法行政、土地使用权、防止国有资产流失、保护群众利益、规范土地估价行为和市场的法律法规。 一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通...
辅导内容： 应用成本逼近法的例题解析 一、1998年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析 题目：（出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第3小题） 假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元 亩，土地开发费为2亿元 平方公里，征地中发生的其他费用为2万元 亩，贷款利率为12...
一、土地估价实务往年考试题型变化分析 1、1998年考试题型 该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3小题，第一小题20分，后两小题各30分，共80分...
