房地产估价师考试房地产相关知识_房地产估计师考试相关知识笔记整理（六）

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▲金融的基本职能是为经济运行筹集资金和分配资金。
▲房地产金融的基本职能有（a、筹集资金 b、融通资金c、结算服务）。
▲典型的明接金融是（买卖债券）。
▲货币的职能：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币。
▲衡量和表现商品价值是货币的（价值尺度）职能。
▲汇率的标价方法有直接标价法和间接标价法。
▲汇率的种类：
1、按照汇率的制定方法，汇率可分为基本汇率和套算汇率；
2、按照汇率制度的不同，汇率可分为固定汇率和浮动汇率；
3、按照汇率管理情况不同，汇率可分为官方汇率和市场汇率；
4、从银行买卖外汇的角度划分，汇率可分为买入汇率、卖出汇率、中间汇率和现钞汇率。
5、按照外汇资金的性质与用途，汇率可分为贸易汇率和金融汇率；
▲影响货币汇率变动的因素主要有：
1、一国经济发展状况；
2、国际收支状况；
3、通货膨胀；
4、利率水平；
5、货币当局的干预；
6、国际政治局势和外汇市场投机活动。
▲信用：是经济活动中的借贷行为。需要还本付息。
▲信用的本质为（a、信用是以偿还和付息为条件的借贷行为；b、信用是价值单方面的让渡；c、信用关系是债权债务关系 ）。
▲信用的4个基本特征：暂时性、偿还性、收益性、风险性。
▲信用的形式：
1、按信用主体划分：商业信用；银行信用；政府信用；消费信用；民间信用；证券信用和国际信用。
2、按信用期限划分：短期信用；中期信用和长期信用。
银行信用是主要的信用形式，是国家调节经济的主要手段。吸收存款，发放贷款。
政府信用是政府的借贷行为。有公债和国库券。
▲企业、银行或其他金融机构以商品或货币的形式向消费者个人提供信用叫（消费信用）。
▲信用工具：分直接信用工具和间接信用工具。间接信用工具有：银行券、存款单、银行票据。
▲由于有信用作基础，信用工具可以（a、兑换为现实的货币 b、代替货币充当交换的媒介c、执行流通手段和支付手段）。
▲汇票是出票人签发的，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
▲ 汇（支）票的 基本当事人有3个：出票人、付款人和收款人。
▲（本票）是出票人签发的，承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
▲本票的基本当事人有2个：出票人和收款人。
▲信用工具的特征：流动性、偿还性、收益性、风险性。
▲决定利率水平的工具：① 平均利润率② 借贷市场中资金供求状况。
▲以利率的时间单位与计息同期是否一致来区分的利率叫（名义利率和实际利率 ）。
▲以是否剔除物价变动因素来区分的利率为（名义利率和实际利率 ）。
▲市场利率是借贷资金供求的指示器。中长期贷款一般选用活动利率。
▲决定利率水平的因素有：
1、平均利润率；
2、资金供求状况；
3、预期通货膨胀率；
4、国家经济政策；
5、国际利率水平；
6、国际收支状况。

※※以下为本章的重点
▲用于房地产开发的贷款对应的是（a、土地使用权抵押贷款 b、在建工程抵押贷款）。
▲房地产贷款的种类：
①按贷款对象的不同，可分为：房地产开发类贷款和个人住房代款；
②按贷款的方式的不同，可分为：信用贷款和担保贷款。
担保贷款又可分为：保证贷款、抵押贷款和质押贷款。
③按贷款利率是否变化，可分为：固定利率贷款和浮利率贷款；
④按贷款期限的长短，可分为：短期贷款（一年以内）、中期贷款（1—5年）和长期贷款（5年以上）；
⑤自营性贷款和委托性贷款。
▲个人住房最高贷款额度为80%，首付款率为20%（最低），期限小于等于30年。
▲房地产抵押可分为：房屋所有权抵押、土地使用权抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押。
▲在房地产贷款中，房地产抵押是最主要的贷款形式。
▲在房地产抵押贷款中的，除了贷款人、借款人、还有担保公司、保险公司、中介服务公司（如：日常维护服务机构、房地产估价机构、房地产经纪机构和律师事务所）和政府有关部门。
▲抵押贷款的日常维护服务包括：1、收取还款并转交贷款机构；2、向贷款人发出还款通知；3、在贷款逾期时提醒借款人；4、记录贷款本金余额的变化情况；5、管理和缴纳房地产税费级保险事宜。
▲房地产贷款风险：① 违约风险（包括：被迫违约和理性违约） ② 抵押房地产价值风险 ③ 利率风险 ④ 流动风险 ⑤欺诈风险 ⑥ 不可抗力风险
▲被迫违约是指由于借款人支付能力不足而无法如期偿还贷款所造成的违约叫 。
▲理性违约是指借款人从自身利益出发，除于经济理性而采取放弃还款责任的违约。
▲防范房地产风险：
① 考察借款人的信用
② 要求有第三人担保
③ 财产担保
④ 借款人购买保险
⑤贷款人（银行）自己购买保险（信用保险）
▲房地产开发类贷款的特点：
① 按开发项目贷款
②贷款金额较大
③ 贷款占用时间较长
④ 贷款风险较大
▲个人住房贷款种类：
① 按资金来源分可分为：自营性贷款（商业性贷款）、委托性贷款（公积金贷款），组合贷款（商业性和公积金贷款的组合）。
②按住房交易形态，分为：首次住房贷款和再交易住房贷款；
③按贷款用途，可分为：个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款等；
④按购房类型，可分为：个人购买经济适用住房贷款；个人购买商品住房贷款等。
⑤按借款人类型，分为：本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台贷款和外籍人士贷款。
▲个人住房贷款的特点：长期性、零售性、分期偿还。
▲申请个人住房贷款的条件：
① 具有完全民事行为能力；
② 稳定的经济收入,有偿还能力
③ 有合法有效的购买住房等证明文件
④ 有一定比率的自筹资金，用于支付首付款
⑤有银行认可的资产进行抵押或质押或有足够代偿能力的法人、自然人作为保证人；
⑥贷款人规定的其他条件。
▲申请个人住房贷款应提供的主材料：① 申请表 ②身份证明 ③ 经济收入证明④ 合法购买合同 ⑤ 抵押物权属证明 ⑥ 估价报告 ⑦担保人的资信证明⑧首付款证明 ⑧其他文件材料。
▲借款人由于信用等原因而不能按期清偿贷款所出现的违约叫（理性违约）。
▲p211-212计算
▲个人住房贷款的还款方式：一次付款，分期付款（等额还款、等额还本金还款、等额累进还款）
▲房地产贷款程序：①借款申请② 受理申请 ③ 签订合同 ④ 发放贷款 ⑤ 贷款归还 ⑥合同变更 ⑦ 贷款结清
▲住房置业担保： 担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应追加实有资本。
▲抵押贷款借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率叫（ 偿还比率）。
▲借款人每期以相等的金额偿还贷款（包含本金、利息）的还款方式叫等额本金还款方式。

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