【房地产估价师和房地产估价机构可以从事】房地产估价师考试-房地产估价案例与分析5
【shitiku.jxxyjl.com--模拟试题】
2.估算年运营费用①年土地使用费:根据××市规定,划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则:
年土地使用费=293×2560=75.01(万元)
②年管理费:根据××市规定,出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则:
年管理费=343.43×5%=17.17(万元)
③年维修费:按年租金收入的8%计支维修费。则:年维修费=343.43×8%=27.47(万元)
④年保险费:按年租金收入的2%计算。则:年保险费=343.43×2%=0.69(万元)
⑤年税费:根据××市规定,出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加,其中:房产税为年租金收入的12%,营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则:年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=180.44(万元)
3.估算年净收入
年净收入=年有效毛收入-年运营费用
=343.43-180.44
=162.99(万元)
4.确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5.选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年,即n=40-5=35年,且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。
将上述相关数据:a=162.99,r=35代入上述公式,有:p=1899.58(万元)
(二)成本法估价测算过程
1.估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法,估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元,由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年,其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为:
土地价格=2860×(1-12.5%)×2560
=640.64(万元)
2.估算建筑现值
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
①建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素,估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为:
建筑物重置总价=1290×6611
=852.82(万元)
②建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定,钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年,残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年,则采用直线折旧法计算的折旧费总额为:
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60 =28.43(万元)
③建筑物现值
建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)
相关试题
- 川大房地产开发经营与管理第二次作业_房地产开发经营与管理第十二套模拟试题
- [房地产开发经营与管理期末考试题库]房地产开发经营与管理第十套模拟试题
- [注册房地产估价师的章]房地产估价师第五章模拟试题
- 【房地产开发经营与管理期末考试题库】房地产开发经营与管理第十八套模拟试题
- 【房地产估价师和房地产估价机构可以从事】房地产估价师考试-房地产估价案例与分析6
- 房地产开发经营与管理期末考试题库|房地产开发经营与管理第九套模拟试题
- [房地产开发经营与管理期末考试题库]房地产开发经营与管理第七套模拟试题
- 房地产开发经营与管理期末考试题库|房地产开发经营与管理第二套模拟试题
- 房地产开发经营与管理期末考试题库_房地产开发经营与管理第十五套模拟试题
- 【案例分析解题思路和方法】案例分析解题思路1
-
[中国土地估价师和土地代理人协会]土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识2详细阅读
26.铁路、公路和输油、输水管线等 建设 项目用地,应当根据建设项目总体设计,一次 申请 批准,______办理征用、划拨 土地 手续。 a.可以分段 b.一次 c.分期 d.以上答案都不对 27.教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权出让最高年限为______年。 a.四十 b.五十...
-
土地估价师考试恢复_全国土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识详细阅读
此部分由100道标准化试题构成,每一道题后有三或四个备选项,请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处,每题1分,共:100分。答题时间为60分钟。 1.土地的供给可分为_______。 a.弹性供给和元弹性供给;b.国家供给和社会供给;c.自然供给和经济供给; d.划拨和征用 2.土地资源的总供...
-
2007年全国土地估价师资格考试试题|全国土地估价师资格考试试题-土地管理基础(4)详细阅读
97.土地总报酬与土地边际报酬之间的关系是( ) a 当边际报酬为为正数时,土地总报酬一定增加 b 当边际报酬为零时,总报酬为零 c 当边际报酬为负数时,总报酬也为负数 d 当边际报酬为最大时,总报酬也为最大 98.在几何上,平均报酬等于( )曲线上每一点与原点连线的斜率。 a 总报酬...
-
妇科考试重点整理|考试大整理部分法律、法规试题及答案(四)详细阅读
四、《中华人民共和国证券法》 (一)判断题 1.股票发行是股份发行的表现形式。() 来源:2.代销是指证券公司代发行人发售证券,在承销期结束时,将未售出的证券全部自行购入的承销方式。() 3.向社会公开发行的证券票面总值超过人民币5000万元的,应当由承销团承销。() 4 企业发行债券的总面额不得大...
-
【2020年土地估价师考试考几门】土地估价师考试基本知识考试试题(6)详细阅读
116.城镇 土地 定级中土地级别划分的主要方法有___。 a.直方图法、聚类法等 b.模糊评判法、数轴法、总分直方图法 c.总分数轴确定法、总分频曲线法、总分剖面图法 d.逐步判别法、同级合并法、频率分配法 117.反映城市公交便捷度的指标之一是公交站点流量,若某区载内共有3条公共汽车线路...
-
【中国土地估价师和土地代理人协会】全国土地估价师考试 土地管理基础知识(3)详细阅读
51.虚报、瞒报、拒报;屡次迟报或者伪造、篡改___的,依照《中华人民共和国统计法》有关条款的规定处罚。 a.报表数据 b. 土地 调查成果 c. 土地 统计资料 d. 土地 登记成果 52.单位和个人将耕地改为非耕地的,须经___批准。 a.县级以上 土地 管理 部门 b.县级以上人民...
-
地籍管理期末考试试题及答案|土地估价师地籍管理试题及答案详细阅读
(一)判断题 1.在地籍管理中形成的野外调查、测量或勘丈的记录,计算数据和成果检查验收、技术鉴定材料,以及土地权属调查、台账、证明文据、协议书、原由书、仲裁书和存根等,都要整理归档。() 2.土地条件调查包括土地自然要素的调查和土地利用现状的调查。() 3.土地调查是对土地数量、质量、利用方式,权属...
-
[2007年全国土地估价师资格考试试题]全国土地估价师资格考试试题-土地管理基础(5)详细阅读
121.封建社会的地租表现为( )地租形式 a.契约 b.劳役 c.实物 d 货币 122.我国现行资源税类中与土地有关的有( )。 a.土地增值税 b.农业税 c.耕地占用税 d 土地使用税 123.西方经济学一般将地租分为( )地租 a.实物 b.货币 c.契约 d.经济 124...
-
2020年土地估价师考试考几门_土地估价师考试基本知识考试试题(5)详细阅读
95.目前,宗地地价评估___的技术途径。 a.只采用路线价估价法评估 b.只能采用基准地价系数修正 c.只采用市场比较法评估 d.可采用基本估价方法评估,也可采用基准地价系数修正法评沽 96.运用级差收益法评估基准地价时一般将每级土地的商业、住宅、工业等土地类型的___作为每级土地的基准地...
-
土地估价的基本方法|土地估价基本知识1详细阅读
1.马克思地租理论认为:级差地租产生的根本原因是___。 a.自然条件的差异性 b.土地投入的不同 c.区位的差异 d.土地的有限性所引起的土地经营上的垄断 2.建筑地段地租的显著特点之一,是___占有显著的优势。 a.绝对地租 b.级差地租 c.垄断地租 d.准地租 3.马歇尔关于准地租的概念是生...