【房地产估价师和房地产估价机构可以从事】房地产估价师考试-房地产估价案例与分析5
【shitiku.jxxyjl.com--模拟试题】
2.估算年运营费用①年土地使用费:根据××市规定,划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则:
年土地使用费=293×2560=75.01(万元)
②年管理费:根据××市规定,出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则:
年管理费=343.43×5%=17.17(万元)
③年维修费:按年租金收入的8%计支维修费。则:年维修费=343.43×8%=27.47(万元)
④年保险费:按年租金收入的2%计算。则:年保险费=343.43×2%=0.69(万元)
⑤年税费:根据××市规定,出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加,其中:房产税为年租金收入的12%,营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则:年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=180.44(万元)
3.估算年净收入
年净收入=年有效毛收入-年运营费用
=343.43-180.44
=162.99(万元)
4.确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5.选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年,即n=40-5=35年,且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。
将上述相关数据:a=162.99,r=35代入上述公式,有:p=1899.58(万元)
(二)成本法估价测算过程
1.估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法,估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元,由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年,其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为:
土地价格=2860×(1-12.5%)×2560
=640.64(万元)
2.估算建筑现值
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
①建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素,估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为:
建筑物重置总价=1290×6611
=852.82(万元)
②建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定,钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年,残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年,则采用直线折旧法计算的折旧费总额为:
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60 =28.43(万元)
③建筑物现值
建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)
相关试题
- 川大房地产开发经营与管理第二次作业_房地产开发经营与管理第十二套模拟试题
- [房地产开发经营与管理期末考试题库]房地产开发经营与管理第十套模拟试题
- [注册房地产估价师的章]房地产估价师第五章模拟试题
- 【房地产开发经营与管理期末考试题库】房地产开发经营与管理第十八套模拟试题
- 【房地产估价师和房地产估价机构可以从事】房地产估价师考试-房地产估价案例与分析6
- 房地产开发经营与管理期末考试题库|房地产开发经营与管理第九套模拟试题
- [房地产开发经营与管理期末考试题库]房地产开发经营与管理第七套模拟试题
- 房地产开发经营与管理期末考试题库|房地产开发经营与管理第二套模拟试题
- 房地产开发经营与管理期末考试题库_房地产开发经营与管理第十五套模拟试题
- 【案例分析解题思路和方法】案例分析解题思路1
-
2020年土地估价师考试考几门|土地估价师考试基本知识考试试题(2)详细阅读
30.收益还原法是借助适当的还原利率,将评估对象在未来给定年期内的各年___折现求和,以确定其现值的一种资产评沽方法。 a.预期总收益 b.预期纯收益 c.实际总收益 d.实际纯收益 31.收益还原法不适于评估___用地。 a.商业 b.写字楼 c.宾馆 d.博物馆 32.采用收益还原...
-
中国土地估价师和土地代理人协会|土地估价师《土地管理基础》地籍管理模拟试题详细阅读
(一)判断题 1.在地籍管理中形成的野外调查、测量或勘丈的记录,计算数据和成果检查验收、技术鉴定材料,以及土地权属调查、台账、证明文据、协议书、原由书、仲裁书和存根等,都要整理归档。() 2.土地条件调查包括土地自然要素的调查和土地利用现状的调查。() 3.土地调查是对土地数量、质量、利用方式,权...
-
[法律资格考试试卷二]土地估价师资格考试试卷(二)土地估价基本知识(2)详细阅读
30.收益还原法是借助适当的还原利率,将评估对象在未来给定年期内的各年___折现求和,以确定其现值的一种资产评沽方法。 a.预期总收益 b.预期纯收益 c.实际总收益 d.实际纯收益 31.收益还原法不适于评估___用地。 a.商业 b.写字楼 c.宾馆 d.博物馆 32.采用收益还原法...
-
中国土地估价师和土地代理人协会|土地估价师考试试卷土地管理基础知识3详细阅读
53.县级以上政府土地管理部门应当会同有关部门根据土地调查成果评审___。 a.土地等级 b.土地使用状况 c.土地质量 d.土地价格 54.建设项目竣工后,建设项目主管部门组织有关部门验收时,由县级以上人民政府土地管理部门核实___,经认可后依法办理土地登记,核发国有土地使用证。 a...
-
【中国土地估价师和土地代理人协会】土地估价师考试土地管理基础试题(2)详细阅读
一. 判断题(共20题,题号1~20,每题0 5分,共10分。请判断下列说法的正确或错误,并在答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂√ ,认为错误的涂× 答题错误倒扣0 5分,本题总得分最多扣至0分) 1 从内涵上看,国土包括资源与环境两方面的内容。 2 土地承包经营权是《中华人民共和...
-
【土地概念界定与土地管理活动的关系】土地概念及其特征与土地管理基本理论试题详细阅读
(一)判断题 1.完善土地市场就是要将土地市场发展成为完全的市场。 ( ) 2.土地位置的固定性决定了土地市场不是实物交易意义上的市场。 ( ) 3.从本质特征上看,土壤的本质是肥力,而土地的本质是生产力。 ( ) 4.土地...
-
【土地利用工程考试和答案】考试大整理土地利用管理试题(单选题)详细阅读
单项选择题 1.土地市场的特有特征是()。 来源:a.流通方式的多样性b.土地市场的地域性 c.土地市场的垄断性d.交易实体的非移动性 2.土地市场状况的不均衡主要是由()特征决定的。 a.土地供给弹性,b.土地市场的垄断性 c.流通方式的多样性d.土地市场的地域性 3.在一定的地域性...
-
一级b考试模拟试题_土地估价师考试模拟试题(一)详细阅读
一.判断题(共20题,题号1~20,每题1分,共20分。请判断下列说法的正确或错误, 并在答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂√ ,认为错误的涂× 答题错误倒扣1分,本题总得分最多扣至0分) 1.与工业产品一样,农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2.估算 土地...
-
[土地利用工程考试和答案]考试大整理土地利用管理(多选题)详细阅读
多项选择题 来源:1.土地市场区别于一般商品市场的特征包括()和土地供给弹性小。 a.交易实体的非移动性b.土地市场的地域性 c.土地市场的垄断性d.流通方式的多样性 2.土地市场的主体包括()。 a.供给者b.需求者c.中介者d.管理者 3.我国土地市场结构包括()。 a.土地一级市...
-
[中国土地估价师和土地代理人协会]土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识2详细阅读
26.铁路、公路和输油、输水管线等 建设 项目用地,应当根据建设项目总体设计,一次 申请 批准,______办理征用、划拨 土地 手续。 a.可以分段 b.一次 c.分期 d.以上答案都不对 27.教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权出让最高年限为______年。 a.四十 b.五十...