[梦见整理土地]考试大整理土地估价实务试题

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  (一)综合计算题
    1．某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80％进行赔偿。2004年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70％，该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。为此，该估价机构搜集了如下可用资料： 
    (1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为： 
    实例a：1250元／m2 
    实例b：1420元／m2 
    (2)该地块所处区域于2003年10月出租的-工业厂房(实例c)，房地年出租净收益为105元／m2，可收益年限50年。 
    (3)该地块与三个可比实例a、b、c的影响因素修正指数如下表4-1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。
表4-l 

    (4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元／亩，土地开发费1．5亿元／km2，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12％，土地增值收益率20％，土地还原利率7%，综合还原利率8％。
    2．某甲房地产集团经过调查，于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1.8km2，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30％。根据调查，该市同类土地取得费用为10万元／亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1．4亿元／km2。开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40％、30 9／6，20％。贷款年利率一年期为6％、二年期为7 9／6、三年期为8％；投资利润率为12％。当地土地增值收益是土地成本价格的20％，土地还原利率为6％。1998年起至2004年地价上涨幅度为每年增长2％。
    2002年某乙房地产开发公司在其中3000m。的a地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200m2，耐用年限50年，残值率为4％。目前该类建筑的重置价格为1800元/m2，建筑物还原利率为8％。2004年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为7.42％，请问是否正确?
    3．某商场于1999年5月以出让方式取得一宗商业用地土地使用权，期限为40年，土地面积4000m2；同年8月开始建设，2001年11月竣工验收并办理相关手续。根据城市规划，该区域商业用地容积率为3，且知商场共7层，地下室与地上一、二层建筑面积均相等，为2000m2；地上3～6层每层建筑面积相等。该商场地上一、二层于2003年11月租出，期限为4年，月租金200元／m2，每年不变；3～5层于2002年11月出租，期限为3年,月租金为1 80元／m2；六层一直空置。2004年5月乙公司以房地产向银行抵押贷款。当地房地产抵押贷款额度一般为总价的60％，问该商场最多可贷款数为多少?
    根据当地有关部门提供资料，2004年当地同类商场的正常纯租金，一、二层为220元/m2，三、四层为200元／m2，5层以上为160元／m2。空置率一般为12％，房地产还原利率为8％，贷款年利率为8％。当地同类建筑的重置成本为1200元／m2，残值率为o，耐用年限50年。
    4．某公司于1998年5月初建成综合性大厦一栋，土地面积3300m2，已于1996年5月初办理土地使用权出让，出让年限为50年。建筑容积率为4，1～4层为商场，5～10层为写宁偻。现该公司拟于1996年5月取得该宗地土地使用权，2001年5月初该公司拟与外商合资组建新公司共同经营该大厦，请问该大厦用地在2001年5月1日的土地使用权价格?
并求出楼面地价。

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