【中国土地估价师和土地代理人协会】全国土地估价师资格土地估价实务试题(2)
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(3)计算房地总收益:年总收益＝2914。5o×0。8×242。03＝564317。15元
(4)计算年总费用
① 管理 费:
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：
房屋出租经营管理费＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元
②维修费:
根据××市 建设 和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费＝房屋重置价×2%＝2914。50×700×2%＝40803元
③ 保险 费：
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费＝房屋现值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元
④房屋年折旧额：
房屋年折旧额＝房屋重置价／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元
⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
租金损失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元
年总费用＝① ② ③ ④ ⑤＝118308．22元
(5)房地年纯收益：
房地年纯收益＝房地年出租总收益—房地年出租总费用
＝564317．15—118308．22＝ 446008．93元
(6)确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。
(7)计算总楼价：
p＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元
(8)房屋现值
房屋现值＝房屋重置价×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元
(9)总地价
总地价＝总楼价—房屋现值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元
2．市场比较法
(1)选择房地出售实例：
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：
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