[中国土地估价师和土地代理人协会]土地估价师考试-土地估价实务试题5

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第二部分计算题 
题1 计算结果 
50年期可出让土地平均单价：693．3元／平方米 
题2 计算结果 
宗地于2000年11月1日的土地单位面积价格：17156元／平方米 
总地价：1715．6万元 
题3 计算结果 
(1)该城市住宅地价指数 
(2)待估宗地70年期于2000年10月1日单位面积价格：1454．79元／平方米 
题4 计算结果 
最低建筑容积率3．0 
            试卷四   土地 估价实务 
第一部分综合计算题 
题1 计算结果 
可抵押贷款额5924．43万元 
题2 计算结果 
最佳的结果是ha01、ha04两个比准价格的简单算术平均数，地价为924．52元／平方米；ha01、ha03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为906．33元／平方米。 
第二部分案例综合分析 
1．答题要点 
(1)简单算术平均法。 
(2)加权平均法。 
(3)直接取市场比较法的评估结果。 
(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。 
2．答题要点 
(1)收集的资料包括： 
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件；②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准；③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地 管理 费等；④土地出让金或土地增值收益资料；⑤国家或当地市场的利率水平；⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。 
(2)基本步骤： 
①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)；②确定土地开发费；③计算 利息 ；④计算土地开发利润；⑤计算土地增值收益；⑥计算有限年期土地使用权价格。 
3．答题要点 
(1)不同点： 
①a宗地的处置方式是由 企业 取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金；②b宗地的处置方式是国家作价人股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。 
(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊： 
a宗地的处置方式：①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分；②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。 
b宗地处置方式：①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益；②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。 
4．答题要点 
(1)办理的手续： 
①股份公司持处置文件办理变更登记手续；②办理有关规划变更、审批手续；③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；④办理补交土地出让金的手续；⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。 
(2)评估方法选择、估价思路及程序： 
可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。 
估价思路：(略)。 
市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例；②确定比较因素；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤求算比准地价。 
收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益；②确定房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房屋纯收益；⑤计算 土地 纯收益；⑥计算土地价格。 
基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价；②因素描述及比较分析；③确定修正系数；④计算地价。 
剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益；②计算房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房地产总价格；⑤计算房屋现值；⑥计算土地价格。 
路线价法评估的程序：①确定路线价；②确定宗地的临街深度、宽度等条件；③确定条件修正系数；④计算土地价格。 

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