中国土地估价师和土地代理人协会_土地估价师考试-土地估价实务试题3
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二、估价方法与估价过程(一)估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
(二)估价过程
1．收益还原法
(l)计算估价对象总楼价:
计算公式为:
p＝a／r×[1－1/(1＋r)n]
其中:p为总楼价。
a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。
r为综合还原率。
n为房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照 《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。
(2)确定客观租金:
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例；
根据收集的市场资料迸行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见 《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)
②影响租金因素修正 (略)。
③客观租金的计算及确定。
比准价格a=243。60元/平方米
比准价格b=233。40元/平方米
比准价格c=249。09元/平方米
取比准价格a、比准价格b、比准价格c的算术平均数作为估价对象的客观租金，即:
客观租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米
(3)计算房地总收益:
年总收益＝2914。5o×0。8×242。03＝564317。15元
(4)计算年总费用
① 管理 费:
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：
房屋出租经营管理费＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元
②维修费:
根据××市 建设 和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费＝房屋重置价×2%＝2914。50×700×2%＝40803元
③ 保险 费：
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费＝房屋现值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元
④房屋年折旧额：
房屋年折旧额＝房屋重置价／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元
⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
租金损失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元
年总费用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元
(5)房地年纯收益：
房地年纯收益＝房地年出租总收益—房地年出租总费用
＝564317．15—118308．22＝ 446008．93元
(6)确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。
(7)计算总楼价：
p＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元
(8)房屋现值
房屋现值＝房屋重置价×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元
(9)总地价
总地价＝总楼价—房屋现值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元
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