房地产开发经营与管理期末考试题库_房地产开发与经营与管理考前辅导第八讲

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第8讲  现金流量与资金时间价值的计算应用
重点难点：

         本章是全书的一个重点，是进行投资分析和估价的最基础东西。应牢记一次支付终值公式，等额序列终值，现值公式，等差序列现值公式，等比序列现值公式，其它公式均是由这五个公式变换而来。同时大家应与第三门教材中收益法计算公式对照记忆。
各公式之间互为因果，一次支付现值系数与一次支付终值系数，等额序列支付资金回收系数与等额序列支付现值系数，等额序列支付储存基金系数与等额序列支付终值系数互为倒数。
对于本章的教材例题和课件上的例题，应认真分析，仔细琢磨，在将题看过后，要将题解遮住，独立做一遍，过一段后，在不看公式和题解的情况下要再做一遍，看能否真正做对。
解题时一定要注意解题步骤，已知条件、公式和解题过程要详细列出。

下面看例题

[例5—1]    已知某笔贷款的年利率为15％，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少?
   
[解]    已知r＝15％，m＝12／3＝4，则该笔贷款的实际利率
 i＝(1+r／m)m-1＝(1+15％／4)4-1＝15．87％ 
解析：本题是名义利率与实际利率关系式的应用题，大家应熟记该公式，一般这样的题出现在单项选择题中。
[例5—2]    某房地产开发商向银行贷款2 000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?
   
[解]    已知p＝2 000万元，n＝3×4＝12，i＝8％／4＝2％，则开发商每次为该笔贷款支付的利息之总额＝
p×i×n＝2 000×2％×12＝480(万元)
   计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息＝p[(1+i)n一1]＝2 000[(1+2％)12一1]＝536.48(万元) 
解析:此题应用公式in= p[(1+i)n一1],象公式fn=p( +i)n.也是最基本的公式,大家更应记牢.
 
何时用单利公式,何时用复利公式,大家要分清概念.
 [例5—3]    某家庭预计在今后10年内的月收入为16 000元，如果其中的30％可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12％，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?
  [解]　(1) 已知：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额a＝16 000×30％＝4 800(元)；
月贷款利率i=   12%/12=1%,计息周期数n=10×12=120个月;
(2)则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额p=a[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]
=4800×[(1+1%)120-1]/[1%(1+1%)120]=33.46(万元)
解析: 公式p=a[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]可以说是应用最多的公式了.在现实中应用也较多.在解这类题时,首先应把a,n,i等已知条件列出来,该列算式时最好列算式,以免算错.
[例5—4]    某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30％，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15％，  问月还款额为多少?如果该家庭25％的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，  问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?
题解:见教材.
 解析:此题同例5—3,是已知p求a,只是最后的问号稍有变化,对这样的题型,大家首先确定是用何公式,求哪个值是关键,比如此题的求a值.然后再去计算结果.

[例 5—5]  某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6．6％，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0．5％，问该购房者第10年最后一个月份的月还款额是多少?
题解:见教材.
 解析:对于等比序列现值系数公式,大家要记住i=s i≠s两种情况,尤其是i=s时,考试中可能会出现这样的单选题.
对于公式an=a   1×(1+s)n-1也应掌握.
[例5—6]    某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住宅，单价为3 500元／平方米，首付款为房价的25％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。巳知公积金和商业贷款的利率分别为4．2％和6．6％，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?
 题解:见教材.
 解析:解题思路是首先求出已知条件中的数值,然后分别计算公积金和商业贷款的月还款额,然后两者相加.此题的变化是分别计算a值,比较繁琐,应注意每个公式应代用的数值,不要混淆.
[例5-7]    某家庭以4 000元／平方米的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，抵押贷款价值比率为70％。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?
题解:见教材.
 解析:此题提供大家一个此种情况的解题思路,这样的情况在现实中比较常见。对于a’可以理解为在5年末再贷款8万元，则每月增加还款额是多少，应为与前者还款数相加，而一次还清8万元则每月会减少多少，则是与前者还款数相减。
 
[例5—8]    某家庭以3 500元／平方米的价格，购买了一套建筑面积为80平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，抵押贷款价值比率为70％;月还款常数为0．65％。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少?
题解:见教材.
解析:本题是要大家记住一个还款常数,
  [例5—9]    某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15％、25％和60％，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨卒均为12％，贴现率为16％。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和(设投资和经营期间的收支均发生在年初)。
单位：万元


题解:见教材.
解析:本题应用等比序列现值系数公式。
对于繁杂的题目，首先要看懂题意，然后逐步计算，列出现金流量图尤其重要，可以帮助理清年限问题，象本题有收支发生在年初的条件，所以我们尤其应注意，这也是地考试中容易出错的地方。再一个是用公式计算出来数据后一定要记得折现。
   
 [例5—10]  已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价80％的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6％、按月等额还本付息。2004年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款(又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50％发放)。已知当地住宅价值年上涨率为5％，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款?
题解:见教材.
解析:首先，应理解“加按”，
其次，是引入了房屋价值v，大家应结合估价理论与方法中的有关知识，
再次，抵押贷款房屋的权益价值的计算方法，大家应通过该题掌握。

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