【房地产估价师考试辅导资料】房地产估价师考试辅导-房地产估价原则讲义
【shitiku.jxxyjl.com--考试辅导】
一、内容提要
1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则；5、公平原则。
二、考试要求 来源：
1、熟悉房地产估价原则的含义和重要性；2、掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则的含义和内容。
三、内容辅导
第三章 房地产估价原则
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。
对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。同时在具体估价作业中应当遵循的原则主要有5项：(1)合法原则；(2)最高最佳使用原则；(3)替代原则；(4)估价时点原则；(5)公平原则。
房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。
第一节 合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
房地产估价为什么要遵循合法原则?我们在第一章中曾指出，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同。但是在估价时，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：
1．在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，
共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。
例题：现行的土地权属证书有（ ）
a、《国有土地所有证》； b、《国有土地使用证》；
c、《集体土地所有证》； d、《集体土地使用证》。
答案：bcd来源：
2．在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。
相关试题
- 房地产估价师考试辅导资料|房地产估价师考试辅导-各种类型的房地产估价讲义
- [房地产基本制度与政策]《基本制度与政策》考前辅导讲义（六）
- 房地产估价师相关知识重点_房地产相关知识复习重点第五讲：证券基础知识
- 注册房地产估价师管理办法2016|房地产估价师注册管理办法第八章法律责任
- [房产估价师挂靠]房产估价师知识考点：金融基础知识
- 房地产收益率计算公式_房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨
- 【房地产基本制度与政策pdf】房地产基本制度与政策－公开招标
- 房产估价师挂靠_房产估价师知识考点：保险基础知识
- 城市房屋拆迁估价指导意见|城市房屋拆迁估价报告的证据审查分析
- 【定额估价法作业估价法】估价入门－－估价法规
-
【协议出让最低价不得低于】土地使用权协议出让最低价详细阅读
二、 土地使用权协议出让最低价 1、土地使用权协议出让最低价的概念 根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在...
- 详细阅读
-
土地估价基础与实务_土地估价实务学习笔记－土地制度详细阅读
一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 来源：第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通过的宪法修正案，宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者...
-
【土地估价基础与实务】土地估价实务课件和作业3详细阅读
一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的价格 第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益 第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格 计算公式：土地价格 = 土地纯收益 土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路...
-
[考试指导语]考试指导:土地估价师监考人员工作规则详细阅读
一、监考人员要认真学习掌握有关考试规则，维护考场纪律，监督应试人员公平、公正考试，批评、制止并处理违纪、作弊行为。 二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。 三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作： （一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求； （二）...
-
中国土地估价师和土地代理人协会|土地估价师考试辅导:土地估价分类详细阅读
一、 土地估价分类 （一）按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地：商业用地（商场、店...
-
土地价格的形成|城市土地价格形成过程及形成机制详细阅读
一、我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段： 第一阶段1949－1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土...
-
[收益法评估房地产价值]收益法评估加油站房地产价格浅谈详细阅读
一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、...
-
【土地估价基础与实务】土地估价师土地估价实务考试宝典之三详细阅读
7、区域因素条件指数 a商业繁华度条件指数 a商服中心级别指数 将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。 b商业网点数 将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100个网点）、较优...
-
[土地估价基础与实务]土地估价实务课件和作业18详细阅读
《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 目 录 一、“土地估价报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 二、“土地估价技术报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 三、“土地估价报告(表格式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 四、“土地估价报告”与“土地估价技...