2021注册会计师考试税法_2006注册会计师考试《税法》辅导讲义(18)

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第八章　土地增值税法
【历年考题评析】
2000年，单1分，多1分，判1分，共3分
2001年，单1分，多1分，判1分，共3分
2002年，单1分，多1分，判1分，共3分
2003年，单1分，多1分，判1分，共3分
2004年，单1分，多1分，判1分，共3分从历年考试情况看，本章不是考核的重点，通常为3分。> 
从考试题型看，多以客观题为主，一般占3分；主观题中，可与营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、契税相结合出计算题或综合题，一般为3分左右。主观题中可能出现的题型是：（1）单纯土地增值税的计算题；
（2）土地增值税与企业所得税相结合进行考核；
（3）土地增值税与契税相结合进行考核。
需注意的是，计算题、综合题单纯考核的可能性很小，往往与其他税种结合加以考核。
【重点与难点】
一、土地增值税征收范围中“对若干具体情况的判定”；并注意与“契税的征收范围”对比。
二、土地增值税中“扣除项目的确定”。
三、土地增值税的计算公式：
计算公式：应纳土地增值税税额=增值额×税率－扣除项目金额×扣除率
1、税率、扣除率
2、增值额、扣除项目金额
3、举例：
【例】某房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，扣除项目金额1000万元。
计算步骤：
（1）收入总额＝4000
（2）扣除项目金额＝1000
（3）增值额＝4000－1000＝3000
（4）增值率（增值额÷扣除项目金额×100％）＝3000÷1000＝300％
（5）应纳土地增值税税额＝3000×60％－1000 ×35％＝1450
四、土地增值税的计算方法
（一）收入额的确定
即转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入、无形资产收入、有价证券等，按照有关规定代收的各种费用不属于收入。

（二）扣除项目金额的确定－－掌握
1、支付的地价款
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
（1）能认定利息的：　利息＋（1＋2）×5％以内
（2）不能认定利息的：（1＋2）×10％以内
4、税金
（1）营业税：销售收入×5％
（2）城建税：营业税×（7、5、1％）
（3）教育费附加：营业税×3％
（4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除0.5‰）：销售收入×0.5‰
另外，契税、个人所得税不得扣除
5、加扣费用（仅限于房地产开发企业并开发房地产的情形）
　　加扣费用＝（1＋2）×20％
扣除项目金额合计＝1＋…＋5
（三）增值额
　增值额＝收入总额－扣除项目金额
（四）增值率
　增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％
（五）计算应纳土地增值税
应纳土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×扣除率
【同步练习题】
【例1－1】下列行为中，应缴纳土地增值税的是（　　）。 　
【例1－2】下列行为中，应缴纳契税的是（　　）。
　　a.出让国有土地　b.转让非国有土地c.转让国有土地使用权
　　d.国家机关将房产无偿划拨给下属事业单位e.房产所有人将房屋产权直接赠与某足球俱乐部
　　f.房产所有人将房屋产权通过国家机关赠与教育部门
【例2－1】下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（　　）。
【例2－2】下列各项行为中，应该缴纳契税的有（　　）。
　　a.以房地产作价入股进行投资或作为联营b.双方合作建房，建成后转让的
　　c.对被兼并（合并）企业将房地产转让到兼并（合并）企业的
　　d.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的
　　e.房地产出租，出租人取得了收入
【例3】某房地产开发企业从事房地产开发项目，取得土地使用权支付200万元，房地产开发成本为360万元，开发费用的扣除比例为8％。计算土地增值税时，两项支出允许扣除的金额为（　　）万元。

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