【土地生态经济理论】土地估价相关经济理论与方法各章讲解26
【shitiku.jxxyjl.com--考试辅导】
第一节 我国土地市场和当前住房市场的运行模式一、我国土地市场运行模式
我国的土地市场目前主要是土地使用权出让和转让市场。
（一） 土地使用权出让市场
又称土地批租市场，是指国家把土地使用权在有偿出让给土地使用者的过程。在这个市场上，土地所有者将土地使用权出让给机关、企业、事业单位或个人。
（二） 土地使用权转让市场
土地使用权在土地使用者之间转让的市场。获得土地使用权的原用地单位若要将土地使用权再转让出去，仅仅局限于原用地者与土地所有者所签订协议规定的期限内。
二、我国住房市场的运行模式
我国的住房市场是在住房制度改革过程中逐步形成和发展的。
1.我国目前的住房市场是一个管理型市场
我国目前的住房市场是一个以租赁市场为主、买卖市场和调换市场为辅的市场
第三节 市场研究与市场预测
房地产市场研究与市场预测是房地产经营管理的基础和依据，也是中介机构、估价机构和估价人员的一项重要工作。因此有必要对市场研究的内容和预测的方法作介绍。
一、市场研究
市场研究的内容主要包括顾客情况、竞争对手情况、政策限制、经济形势，及企业优势和逆势等方面。
（一） 应该了解的信息资料
1.人口
2.收入
3.市场潜在需要量
4.了解谁是主要购买者
5.谁是忠实的购买者
6.谁是购买的决策者
7.竞争者以及市场占有率
8.市场价格行情及变化趋势
9.国家有关经济政策、指令、计划及法律
（二） 进行市场研究的步骤
二、市场预测
（一） 分析测定法
是对预测目标的性质分析，以及可能估计到的发展程度，包括用已知现象来确定概念，判断其未来的发展，也包括某些的未来概念。
1.专家会议调查预测
是预测者召开有关房地产专家会议进行集体判断预测的一种方法。
2.特尔斐法
是国外一种比较流行的方法。它也是部分调查，只是其调查对象是与研究课题有关的专家、学者。由于专家在与研究课题有关的领域有较多的研究和思考，因此通过专家调查，收集专家们的意见、态度，可以获得所研究的事物的状况和发展趋势等方面的资料。
（二） 市场调查预测法
1.市场调查内容
2.市场调查方法
3.市场调查分析
（三） 定量调查预测法
1.经济周期曲线
平均数法
-
【协议出让最低价不得低于】土地使用权协议出让最低价详细阅读
二、 土地使用权协议出让最低价 1、土地使用权协议出让最低价的概念 根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在...
- 详细阅读
-
土地估价基础与实务_土地估价实务学习笔记－土地制度详细阅读
一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 来源：第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通过的宪法修正案，宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者...
-
【土地估价基础与实务】土地估价实务课件和作业3详细阅读
一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的价格 第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益 第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格 计算公式：土地价格 = 土地纯收益 土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路...
-
[考试指导语]考试指导:土地估价师监考人员工作规则详细阅读
一、监考人员要认真学习掌握有关考试规则，维护考场纪律，监督应试人员公平、公正考试，批评、制止并处理违纪、作弊行为。 二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。 三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作： （一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求； （二）...
-
中国土地估价师和土地代理人协会|土地估价师考试辅导:土地估价分类详细阅读
一、 土地估价分类 （一）按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地：商业用地（商场、店...
-
土地价格的形成|城市土地价格形成过程及形成机制详细阅读
一、我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段： 第一阶段1949－1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土...
-
[收益法评估房地产价值]收益法评估加油站房地产价格浅谈详细阅读
一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、...
-
【土地估价基础与实务】土地估价师土地估价实务考试宝典之三详细阅读
7、区域因素条件指数 a商业繁华度条件指数 a商服中心级别指数 将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。 b商业网点数 将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100个网点）、较优...
-
[土地估价基础与实务]土地估价实务课件和作业18详细阅读
《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 目 录 一、“土地估价报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 二、“土地估价技术报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 三、“土地估价报告(表格式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 四、“土地估价报告”与“土地估价技...