成本无差别点法的应用条件|应用成本逼近法的例题解析
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一、1998年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析题目:(出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第3小题)
假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元/亩,土地开发费为2亿元/平方公里,征地中发生的其他费用为2万元/亩,贷款利率为12%,假设土地开发周期为2年,均匀投入,第一年投入占1/4,投资回报率为25%,土地增值收益率为5%,试计算该区域50年期的工业用地地价。
(一)审题
明确题目要求和已知条件,以确定解题方法。
(二)方法选择与解题思路
从题目所给条件,很容易判断出适用成本逼近法。
基本思路:第一步,根据条件计算土地取得费和土地开发费;第二步,计算利息、利润和土地增值收益;第三步,将以上各项相加得到积算价格;第四步,通过年期修正后得到所求土地价格。
(三)公式与计算步骤
1、基本公式
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数
2、计算步骤
(1)计算方法选择:适用于成本逼近法
(2)计算土地取得费(注意换算为统一的单位)
土地取得费=3+2=5(万元/亩)=75(元/平方米)
(3)计算土地开发费,2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)
(4)计算利息
利息=75×[(1+12%)2 -1]+200×25%×[(1+12%)1.5 -1] +200×75%×[(1+12%)0.5 -1]=37.09(元/平方米)
(5)计算利润,利润=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
(6)计算成本地价
成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
(7)土地积算价格
积算价格=成本地价×(1+5%)=399.88(元/平方米)
(8)计算50年期地价
50年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]= 399.88×[1-1/(1+12%)50]= 398.50(元/平方米)
(四)难点与常见问题分析
利息、利润计算基数及计息期的确定,年期修正(以利息率替代土地还原率)。
一、2002年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析
题目:(出自2002年土地估价实务试卷计算题的第1小题)
某企业于2000年12月31日以出让方式取得一宗土地使用年限为50年的国有工业用地,总面积3000平方米,缴纳的土地出让金为30元/平方米,该宗土地开发程度已达到“五通一平”。
2001年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,“五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为1年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
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