土地估价理论与方法 pdf_土地估价理论与方法课件5
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四、土地定级的程序与方法（一）土地定级程序
1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备
2、收集资料
3、资料整理及分值表的编制
4、权重确定及因素选择
5、土地定级单元的划分
6、土地级别的确定
7、土地收益、地价测定
8、面积量算及土地级别图的编制
9、土地定级报告及成果验收归档
（二）城镇土地定级资料收集与调查
包括繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地利用效益资料、产业聚集和城镇规划资料以及其他资料的收集与调查。
（三）因素分值计算
城镇土地定级一般采用多因素综合评价法进行。在评级过程中，往往涉及面状因素和点、线状因素，二者在对土地质量影响的方式以及赋分处理上略有不同。
掌握几个概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（f）、单元总分值（s）
1、因素分值计算原则：5个原则
2、因素分值计算方法
（1）因素对土地质量影响方式及类型
根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，分为两类：点、线状分布形式土地因素和面状分布形式土地因素。
点、线状因素的两个特征：所依附客体多为点、线状形态分布；有外溢影响
面状因素的两个特征：所依附客体分布面积较大，基本无外溢影响
（2）面状土地因素分值计算方法
ei = 100（xi-xmin）/（xman-xmix）
（3）点、线状土地因素分值计算方法
求相对功能分——计算其作用或平均影响范围——计算各相对因素距离上的因素作用分
一般常用的计算模型有线性和非线性两种：
线性模型表达公式：e = f·(1-r)
非线性模型表达公式：e = f(1-r)
3、商服繁华影响度的作用分值计算
（1） 商业服务繁华影响度指标分析
商业服务可划分为4级，商业服务繁华度随距离增加而递减，遵从指数衰减规律。
（2） 繁华影响度分值的计算与叠加
4、道路通达度作用分值计算
（1） 道路通达度指标分析
（2） 道路通达度的分值计算
5、公交便捷度分值计算
（1） 公交便捷度分析
（2） 公交便捷度的分值计算和修订
6、基础设施完善度作用分值计算
7、环境质量优劣度作用分值的计算
（1） 衡量环境质量指标的三种类型
（2） 环境质量优劣度分值计算
8、公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算
9、绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算
10、产业聚集影响度的作用分值计算
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