[土地生态经济理论]土地估价相关经济理论与方法各章讲解23
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第四十二章 房地产开发第一节 房地产开发概述
一、 房地产开发的内容与形式
（一） 房地产开发的内容
是按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。
（二） 房地产开发的主要形式
主要形式是房地产综合开发，即以建筑地块和服务的开发、建造为中心，对某一建设区域内的基础设施和公共建筑实行统一规划、综合配套、协调建设。
二、 房地产开发的主要流程
1. 项目策划
2. 立项与企业审批
3. 项目规划
4. 土地使用权的取得
5. 工程建设
6. 房地产管理
7. 物业管理
第二节 房地产开发项目可行性研究
一、 可行性研究的含义与划分阶段
可行性研究是指具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性论证、研究、评价的科学分析方法。主要包括三个阶段：投资机会研究；初步可行性研究和详细可行性研究。
二、 房地产开发项目可行性研究的主要内容和步骤
一个房地产开发项目的可行性研究可以通过以下步骤进行：
（一） 筹划准备
（二） 调查研究
1. 需求预测
2. 供给预测
3. 价格预测
（三） 优化和选择方案
（四） 详细研究
1. 旧城区土地利用和开发的投资费用
包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、“四源”费、大市政费、用电权费、不可预见费、利息和固定资产投资方向调节费。
2. 新区开发的投资和费用
包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、农业人口转为非农业人口的安置费、超转病残人员安置费、新菜田建设基金和耕地占用税等。
（五） 编制可行性研究报告
三、 房地产开发项目的财务评价
（一） 财务评价的内容和程序
是按照国内现行的市场价格和国家现行财税制度，从房地产开发经营的角度测算项目效益和费用等财务预测数据，计算出项目的财务上的获利能力。目标是项目的盈利能力。分为三个步骤。
（二） 财务评价的方法
1. 现金流量分析
2. 静态获利分析
3. 动态获利分析
4. 财务报表分析方法
（三） 财务评价的主要指标评价
1. 财务净现值
2. 财务内部收益率
3. 投资回收期
4. 投资利润率
四、 房地产开发项目的不确定性分析
房地产开发过程中面临各种不确定因素的影响，需要对他门进行分析，分析的方法主要有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析三种方法。
1. 盈亏平衡分析
2. 敏感性分析
3. 概率分析
五、 房地产开发项目可行性研究报告的撰写内容
一份正式的可行性研究报告包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图及有关附件等七部分。
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