[建筑物估价的基本方法]土地估价师:建筑物估价方法
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第十章 建筑物估价方法1、建筑物估价的基本概念和基本原理
2、掌握成本估价法的计算过程,重点是折旧、现值的计算(必考)
一、建筑物估价概述
1、建筑物估价的定义
(1)建筑物的基本概念、基本功能
(2)建筑物的分类
按生产性质,可分为生产型建筑(即工业建筑、农业建筑)和非生产性建筑(即民用建筑,又分为居住建筑和公共建筑)
按建筑结构(通常依建筑物的主要承重结构所用材料进行划分),一般可分为五类:钢结构、钢筋混凝土结构(包括框架大板与框架轻板结构)、砖混结构、砖木结构、其他结构
(3)建筑物估价的定义
2、建筑物估价的基本原理
分两种:具有市场流动性的建筑物,以重置成本为基础,采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等估价;不具备市场流动性的建筑物,用成本价计算的重置价格扣除折旧的方法估价。
3、影响建筑物价格的因素
分三类:建筑物重置价(最基本因素)、环境因素、其他因素
4、建筑物价格的特点,共五点
5、建筑物估价中的几个概念
(1)房屋建筑成本
(2)重建成本:目前的价格、原来的材料和标准
(3)重置成本:目前的价格、材料和标准,要与重建成本区别开来
(4)应计折旧:包括物理的、功能的、经济的
(5)标准房价:同一等级房屋的平均价格
(6)建筑工程安装定额:单位建筑产品所消耗的数量标准,是编制概算定额的基础
(7)建筑安装工程概算定额:按扩大分部分项工程确定的消耗数量标准
(8)建筑物残值
二、建筑物估价方法
1、重置价格折旧法(重点)
是成本估价法具体应用中的一种方法,适合对独立旧建筑物估价,及评估城市房屋拆迁补偿标准。
(1)基本思路与基本公式
建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额
或:建筑物价格=建筑物重置价格×成新度
(2)房屋建筑物分类,分4类7等
(3)重置价格的确定
包括两种情况:一种以重建成本替代重置价格;另一种以重置成本替代重置价格。两者适用范围不同,得出的重置价格也不完全相同。
具体求取重置价格的方法有直接法和间接法两种,必要时两者可并用。
估价上通常将计算重置价格的方法分为三种:净计法、平方法、立方法。
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