八、税收优惠 根据税法规定，土地增值税的优惠政策主要有： 1、对建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。 2、对国家征用收回的房地产的税收...
三、应税收入的认定 （1）转让房地产所得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济效益。 （2）纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入，实物收入和其他收入。 四、确定增值额的扣除项目 税法准予的扣除项目包括如下几项： （一）取得土地使用权所支付...
一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（1）不论是法人与自然人（2）不论企业性质如何（3）不论是内资与外资企业、中国公民与外籍个人（4）不论部门，即包含工、农、商、学校、医院、机关等，只要是有偿转让房地产，都是土地增值税的纳...
五、增值额 增值额是指土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，税款越多。 （一）按照房地产评估价格计算征收的情形 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收: （1）纳税人隐...
增值税是对在我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人征收的一种流转税。其征税对象为生产、流通申各环节的新增价值或商品附加值。 一、征税范围及纳税义务人 考生应注意了解掌握哪些经营活动属于增值税的征收范围，哪些人应该交纳增值税。 （一）增值税的征...
出口退税的计算 一、出口货物退税的计算，重点掌握以下办法： （一）按“免、抵、退”办法办理出口退税的计算方法 （1）首先计算不允许抵扣的进项税，将其计入产品成本。 因为退税率并不等于增值税的实际税率，因此，会出现征税率与退税率之差，这个差额即为不允许抵扣的进项...
（四）对不符合规定的专用发票，不得抵扣进项税额。 除购进免税农产品和自营进口货物外，有下列情况之一者，不得抵扣进项税额: （1）未按规定取得专用发票。 （2）末按规定保管专用发票。 （3）销售方开具的末用发票不符合上述2项中的要求的。 已经抵扣了进项...
一、对老外商出口货物的有关规定。 老外商投资企业出口货物，无论是自营出口还是委托出口，一律只免税不退税。符合规定允许扣除的进项税，应计入产品成本。销售给出口企业则视同内销，照章征税。 出口货物发生退货、退关而转作内销时，应将已计入产品成本的进项税额分离出来，转做准予抵扣的进项税额...
增值税税率 我国增值税采用了基本税率加一档低税率的模式。基本税率为17%。适用于一般销售、进口，提供加工、修理修配劳务者；低税率为13%。另外，出口货物适用零税率(国务院另有规定的除外);小规模纳税人适用6%和4%的征收率。商业企业属于小规模纳税人的，其适用的征收率为4％；商业企业以外的其...
增值税专用发票的使用和管理 增值税专用发票是销货方正确计算销项税购货方正确进行税款抵扣的重要凭证，正确使用管理增值税专用发票非常重要。教材中本节内容要求考生全面了解，其中重点掌握: （一）专用发票的开具范围。 一般纳税人销售货物（包括视同销售货物在内）、应税劳务等，必须...
几种经营行为的税务处理 纳税人的经营行为并不一定是单一的，有的经营几种不同税率的产品;有的兼营一些营业税的项目等等。不同情况的税务处理是不一样的。 一、兼营不同税率的货物或应税劳务。 这是指纳税人销售不同税率的货物，或者既销售货物又提供应税劳务。如农村供销社既销售税率为...
应纳税额的计算 一般纳税人的计算公式是：应纳税额＝当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额＝当期销售额×增值税率 一、销售额及销项税额。 销售额是指纳税人销售货物或提供应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用。但不包括向买方收取的销项税额，因为增值税是价外税，...
（3）下列出口货物既不退税也不免税。 除经批准属于迸料加工复出口贸易以外，下列出口货物，不免税也不退税。 原油、援外出口货物、国家禁止出口的货物(包括天然牛黄、踌香、铜及铜基合金、白银、糖等)。 （4）出口货物的退税率 在掌握这部分内容时，要注意退税率的确定依...
一、含税销售额的换算 （一）一般纳税人销售额换算公式 销售额＝含税销售额 (1＋税率) （二）小规模纳税人销售额换算公式 销售额＝含税销售额 (1＋征收率) 二、出口货物退(免)税政策 （一）出口退税政策。 出口货物退(免)税是我...
一、“当期”的时间限定。 这是增值税的重点，也是难点，考生应特别注意。“当期”是指纳税期限。如果税务局给纳税人核定一个月交一次增值税，纳税期限即为一个月，“当期”则指一个月内。具体规定如下： （1）销项税“当期”的时间限定。销售货物时，根据结算方式的不同确定销售实现计算销项税的时...
一、进口货物征税 增值税暂行条例规定，报关进口的应税货物，不论是国外产制还是我国出口后又转销国内的，是进口者自行采购还是国外捐赠的货物，是进口者自用还是作为贸易或其他用途等等，均应按照规定缴纳进口环节的增值税，由海关代征。 进口货物的增值税与内销货物增值税的主要区别在于：进口环节...
进项税额 纳税人购进货物或者接受应税劳务所支付的增值税额为进项税额。所以销售方收取的销项税额，就是购买方支付的进项税额。在销项税额一定的情况下，要注意进项税的抵扣，这是正确计算增值税的另一个关键问题。 准予抵扣的进项税有两大类:一是从销货方取得的增值税专用发票上注明的税金；二是从...
随着经济发展、城市增长、土地增值，开展宗地价格评估，加强城市土地价格管理，有利于规范土地市场交易行为、促进土地资产的合理利用、保护土地所有者和使用者的合法权益。 1．土地使用权 一宗地不仅有其物质实体，而且其上有多种权利，主要包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权...
一、土地估价从业队伍素质现状 伴随着我国土地使用制度改革的开展历程，土地评估业经过十数年的发展，逐步走向成熟和规范，土地评估从业人员队伍不断壮大。目前，我国已有15 000余人获得了专业的土地评估资格，尽管他们几乎都是通过同一种方式--土地估价师考试获取的土地估价师证书，但由于从业 地区、从...
辅导内容： 综合计算题辅导（1） 一、各种估价方法比较（详见土地估价理论与方法教材p512-516页） 各种估价方法的基本公式（略） 二、建筑物估价方法 1、重置价格折旧法 这是一种成本估价法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准，基本公式： 建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折...
房价与地价关系的焦点主要集中在地价上。笔者认为，形成意见分歧的主要原因是，对 土地在房地产市场中所处不同阶段的价值形态、价格内涵、价格形成的市场背景及供需条件 等缺乏了解。针对此问题，本文从土地在房地产市场中流动的主要环节入手，对地价进行简 要的分析和解释。 没有市场就没...
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况：估价对象位于×x市××路××号，距影剧院500m，距火车站1000m，土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用(1999)字第×××××××号。土地面积10000m2。宗地四至...
《土地估价实务》是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200分，占土地估价师考试总分的30％。《土地估价实务》没有具体的参考书籍，但它是《土地估价理论与方法》、《土地管理与基础》及《土地估价相关经济理论与方法》的综合，旨在考察应试者对各科知识的综合应用。应试者在复习过程中应注意将各科知识有机...
新中国成立以来，我国农村土地制度几经变革，特别是党的十一届三中全会以后，实行了以农民家庭承包经营为主导的农村土地经营机制，有效调动了广大农民的生产经营积极性，促进了农村生产力的提高。但经过二十多年的发展，现有的土地制度在一些方面已经显现出与农村生产力发展的不适应性，需要加以改进和完善，以更好地促...
一、土地权益价的涵义 房地产的价格实质上是关于房地产权益的价格，因此，从广义上讲，无论是何种设定条件下的土地价格，都是在某种意义下的土地的权益价格。从狭义上讲，土地权益价特指国家作为土地所有者让渡一定年限的国有土地使用权时的纯收益，也即土地出让金中的政府纯收益。 二、土地权益价的实质...
辅导内容 1、考题与答题分析 2、应用收益还原法答题辅导（1） 一、土地估价实务近三次考试题型变化分析 1、1998年考试题型 该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是...
6 4 基础设施资料整理 基础设施条件的优劣由生活设施完善度、公用设施完备度两因素综合影响决定。 6 5 环境条件资料整理 城镇中环境的优越程度由环境质量优劣度、绿地覆盖度和自然条件优劣度等因素共同影响。 6 6 人口状况资料整理 6 1商业用地土地定级时人口状况资料整理 6 2 住宅用...
二、 土地使用权协议出让最低价 1、土地使用权协议出让最低价的概念 根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在...
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一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 来源：第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通过的宪法修正案，宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者...
一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的价格 第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益 第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格 计算公式：土地价格 = 土地纯收益 土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路...
一、监考人员要认真学习掌握有关考试规则，维护考场纪律，监督应试人员公平、公正考试，批评、制止并处理违纪、作弊行为。 二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。 三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作： （一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求； （二）...
一、 土地估价分类 （一）按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地：商业用地（商场、店...
一、我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段： 第一阶段1949－1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土...
一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、...
7、区域因素条件指数 a商业繁华度条件指数 a商服中心级别指数 将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。 b商业网点数 将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100个网点）、较优...
《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 目 录 一、“土地估价报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 二、“土地估价技术报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 三、“土地估价报告(表格式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 四、“土地估价报告”与“土地估价技...
一、在全国从业的土地评估机构要按评定公布的资质等级开展的相应的评估业务，不得超范围从业。 （一）a级土地评估机构可在全国范围内独立从事基准地价及各类宗地地价评估，具体业务范围如下： 1、基准地价评估； 2、出让或国家收回土地的评估；3、转让、出租、抵押、作价入股土地的评...
一、案例分析题解题要点 1、考点 案例分析题主要考察应试者对土地估价的基本理论、方法以及有关土地估价的法律法规的理解、掌握和实际应用情况。 2、答题注意事项 案例分析题在一段资料下一般包含几个小问题，答题时注意： （1）对应答案写明每道小题的题号； （2）答案叙述简洁明了，要一条...
核心是从土地制度到土地管理制度到土地估价市场管理制度，重点是有关依法行政、土地使用权、防止国有资产流失、保护群众利益、规范土地估价行为和市场的法律法规。 一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通...
辅导内容： 应用成本逼近法的例题解析 一、1998年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析 题目：（出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第3小题） 假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元 亩，土地开发费为2亿元 平方公里，征地中发生的其他费用为2万元 亩，贷款利率为12...
一、土地估价实务往年考试题型变化分析 1、1998年考试题型 该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3小题，第一小题20分，后两小题各30分，共80分...
