第八章 合同法总则(6) 四、合同的履行 （一）合同履行的概念 合同的履行是指合同生效后，双方当事人按照合同规定的各项条款，完成各自承担的义务和实现各自享受的权利，使双方当事人的合同目的得以实现的行为。 合同的履行是合同法律约束力的首要表现。当事人应当按照约定全面履行...
第八章 合同法总则(10) （3）质押。 质押包括动产质押和权利质押。动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。 权利质押是指以汇票、支票、本票、债券、存款单...
第九章 合同法分则(8) 十、保首合同和仓储合同 （一）保管合同 保管合同的概念与特征 保管合同是保管人有偿地或者无偿地为寄存人保管物品，并在约定期限内或者应寄存人的请求，返还保管物品的合同。保管合同的特征是:(1)保管合同是属于实践性合同。(2)保管合同属于提供劳务...
第九章 合同法分则(3) 四、借款合同 （一）借款合同的概念与特征借款合同是指借款人向贷款人借款，到期退还借款并支付利息的合同。 借款合同的特征是: (1)借款合同是转移借贷款项处分权的合同，其标的种类为货币，不包括实物。 (2)借款合同一般是有偿的，也可以是...
第九章 合同法分则(5) 八、运输合同 （一）运输合同的概念、特征和种类运输合同是承运人将旅客或者货物运到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运费的合同。运输合同的特征是:(1)运输合同是有偿的、双务的合同。(2)运输合同是属于提供劳务的合同。(3)运输合同大多是格式条款合...
第九章 合同法分则(2) 二、供用电台同 供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。供用电合同的内容包括供用电的方式、质量、时间，用电容量、地址、性质，计量方式、电价、电费的结算方式，供用电设施的维护责任等条款。 供用电合同的履行地点，按照当事人约定;当事人没有约...
第九章 合同法分则(7) （三）技术转让合同 (1)技术转让合同的概念。 技术转让合同是当事人就专利权转让、专利申请权转让、专利实施许可、技术秘密转让所订立的合同。 (2)专利权转让合同。 专利权转让合同是指专利权人作为转让方将其发明创造专利的持有权或所有权移...
第九章 合同法分则(10) （三）居间合同 居间合同的概念与特征 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同的特征是:(1)居间合同为独立有名合同。(2)居间合同是有偿合同。(3)居间合同为诺成、不要式合同。...
第九章 合同法分则(1) 一、买卖合同 （一）买卖合同的概念与特征 买卖合同是卖方将出卖的财物交付给买方所有，买方接受该项财物并支付约定价款的合同。买卖合同的特征是:(1)买卖合同是转移财产所有权的合同。(2)买卖合同是财产所有权与价金互为对价的合同。(3)买卖合同是诺成、...
第八章 合同法总则(13) (2)法定解除。法定解除是指在合同成立后，没有履行或没有完全履行完毕之前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。 《合同法》规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:1、因不可抗力致使不能实现合同目的;2、在履行期限届满之前，当...
第八章 合同法总则(5) （三）可撤销合同 可撤销合同是指因合同当事人订立合同时意思表示不真实，经有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。 可撤销合同一般具有如下特征:可撤销合同在未被撤销前是有效的合同;可撤销合同一般是意思表示不真实的合同;可撤销合同...
第八章 合同法总则(12) 七、合同的权利义务终止 （一）合同的权利义务终止的概念 合同的权利义务终止是指依法生效的合同，因具备法定情形和当事人约定的情形，合同债权、债务归于消灭，债权人不再享有合同权利，债务人也不必再履行合同义务，合同当事人双方终止合同关系，合同确立的权利、...
第八章 合同法总则(8) (4)后履行抗辩权的效力。后履行抗辩权不是永久性的，它的行使只是暂时阻止了当事人请求权的行使。先履行一方的当事人如果完全履行了合同义务，则后履行抗辩权消灭，后履行当事人就应当按照合同约定履行自己的义务。 不安抗辩权 (1)不安抗辩权的概念。不安抗辩权...
第九章 合同法分则(9) （十一）委托合同、经纪合同和居间合同 （一）委托合同 委托合同的概念与特征 委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。 委托合同的特征是:(1)委托合同是典型的劳务合同，即受托人依约完成处理委托事...
第八章 合同法总则(14) 八、违约责任 （一）违约责任的概念 违约责任即违反合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依照法律规定或者合同约定所承担的法律责任。依法订立的有效合同，对当事人双方来说，都具有法律约束力。如果不履行或者履行义务...
第八章 合同法总则(4) 三、合同的效力 合同的效力即是合同的法律效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定的法律约束力。有效合同对当事人具有法律约束力，国家法律予以保护，无效合同不具有法律约束力。《合同法》就合同的效力问题规定了有效合同、无效合同、可撤销合同、效力待定合同等四种...
第八章 合同法总则(11) 六、合同的变更和解除 （一）合同的变更 依法订立的合同成立后，即具有法律约束力，任何一方都不得擅自变更或者解除合同。但是，在合同的履行过程中，由于主、客观情况的变化，需要对双方的权利义务关系重新进行调整和规定时，合同当事人可以依法变更合同。...
第八章 合同法总则(2) （四）合同订立的方式 根据《合同法》规定，当事人采取要约、承诺方式订立合同。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人对合同的内容经过协商、达成一致意见的过程，就是通过要约、承诺完成的。要约与承诺制度的规定，使合同的成立有了一个较为具体...
第八章 合同法总则(3) (2)承诺。 承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺应当具备以下条件:第一，承诺必须由受要约人作出。如由代理人作出承诺，则代理人须有合法的委托手续。第二，承诺必须向要约人作出。第三，承诺的内容必须与要约的内容一致。第四，承诺必须在有效期限内作出。...
第九章 合同法分则(4) 六、承揽合同 （一）承揽合同的概念与特征 承揽合同是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。 承揽合同的特征是:(1)承揽合同是双务的、诺成的、有偿的合同。(2)承揽人的工作具有独立性。(3)承揽人完成的工作具...
随着经济发展、城市增长、土地增值，开展宗地价格评估，加强城市土地价格管理，有利于规范土地市场交易行为、促进土地资产的合理利用、保护土地所有者和使用者的合法权益。 1．土地使用权 一宗地不仅有其物质实体，而且其上有多种权利，主要包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权...
一、土地估价从业队伍素质现状 伴随着我国土地使用制度改革的开展历程，土地评估业经过十数年的发展，逐步走向成熟和规范，土地评估从业人员队伍不断壮大。目前，我国已有15 000余人获得了专业的土地评估资格，尽管他们几乎都是通过同一种方式--土地估价师考试获取的土地估价师证书，但由于从业 地区、从...
辅导内容： 综合计算题辅导（1） 一、各种估价方法比较（详见土地估价理论与方法教材p512-516页） 各种估价方法的基本公式（略） 二、建筑物估价方法 1、重置价格折旧法 这是一种成本估价法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准，基本公式： 建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折...
房价与地价关系的焦点主要集中在地价上。笔者认为，形成意见分歧的主要原因是，对 土地在房地产市场中所处不同阶段的价值形态、价格内涵、价格形成的市场背景及供需条件 等缺乏了解。针对此问题，本文从土地在房地产市场中流动的主要环节入手，对地价进行简 要的分析和解释。 没有市场就没...
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况：估价对象位于×x市××路××号，距影剧院500m，距火车站1000m，土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用(1999)字第×××××××号。土地面积10000m2。宗地四至...
《土地估价实务》是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200分，占土地估价师考试总分的30％。《土地估价实务》没有具体的参考书籍，但它是《土地估价理论与方法》、《土地管理与基础》及《土地估价相关经济理论与方法》的综合，旨在考察应试者对各科知识的综合应用。应试者在复习过程中应注意将各科知识有机...
新中国成立以来，我国农村土地制度几经变革，特别是党的十一届三中全会以后，实行了以农民家庭承包经营为主导的农村土地经营机制，有效调动了广大农民的生产经营积极性，促进了农村生产力的提高。但经过二十多年的发展，现有的土地制度在一些方面已经显现出与农村生产力发展的不适应性，需要加以改进和完善，以更好地促...
一、土地权益价的涵义 房地产的价格实质上是关于房地产权益的价格，因此，从广义上讲，无论是何种设定条件下的土地价格，都是在某种意义下的土地的权益价格。从狭义上讲，土地权益价特指国家作为土地所有者让渡一定年限的国有土地使用权时的纯收益，也即土地出让金中的政府纯收益。 二、土地权益价的实质...
辅导内容 1、考题与答题分析 2、应用收益还原法答题辅导（1） 一、土地估价实务近三次考试题型变化分析 1、1998年考试题型 该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是...
6 4 基础设施资料整理 基础设施条件的优劣由生活设施完善度、公用设施完备度两因素综合影响决定。 6 5 环境条件资料整理 城镇中环境的优越程度由环境质量优劣度、绿地覆盖度和自然条件优劣度等因素共同影响。 6 6 人口状况资料整理 6 1商业用地土地定级时人口状况资料整理 6 2 住宅用...
二、 土地使用权协议出让最低价 1、土地使用权协议出让最低价的概念 根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在...
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一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 来源：第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通过的宪法修正案，宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者...
一、收益还原法应用复习 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的价格 第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益 第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格 计算公式：土地价格 = 土地纯收益 土地还原率 2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路...
一、监考人员要认真学习掌握有关考试规则，维护考场纪律，监督应试人员公平、公正考试，批评、制止并处理违纪、作弊行为。 二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。 三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作： （一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求； （二）...
一、 土地估价分类 （一）按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地：商业用地（商场、店...
一、我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段： 第一阶段1949－1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土...
一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、...
7、区域因素条件指数 a商业繁华度条件指数 a商服中心级别指数 将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。 b商业网点数 将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100个网点）、较优...
《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 目 录 一、“土地估价报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 二、“土地估价技术报告(文字式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 三、“土地估价报告(表格式)”的基本内容 ［一］封面 ［二］正文 四、“土地估价报告”与“土地估价技...
一、在全国从业的土地评估机构要按评定公布的资质等级开展的相应的评估业务，不得超范围从业。 （一）a级土地评估机构可在全国范围内独立从事基准地价及各类宗地地价评估，具体业务范围如下： 1、基准地价评估； 2、出让或国家收回土地的评估；3、转让、出租、抵押、作价入股土地的评...
一、案例分析题解题要点 1、考点 案例分析题主要考察应试者对土地估价的基本理论、方法以及有关土地估价的法律法规的理解、掌握和实际应用情况。 2、答题注意事项 案例分析题在一段资料下一般包含几个小问题，答题时注意： （1）对应答案写明每道小题的题号； （2）答案叙述简洁明了，要一条...
核心是从土地制度到土地管理制度到土地估价市场管理制度，重点是有关依法行政、土地使用权、防止国有资产流失、保护群众利益、规范土地估价行为和市场的法律法规。 一、土地制度的层次 土地制度是国家的一个基本制度 第一个层次：所有权，由宪法和土地管理法规定。 2004年3月14日十届人大二次会议通...
辅导内容： 应用成本逼近法的例题解析 一、1998年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析 题目：（出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第3小题） 假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元 亩，土地开发费为2亿元 平方公里，征地中发生的其他费用为2万元 亩，贷款利率为12...
一、土地估价实务往年考试题型变化分析 1、1998年考试题型 该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3小题，第一小题20分，后两小题各30分，共80分...
