房地产估价第九章物业管理模拟试题1及答案_房地产估价第九章物业管理模拟试题

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    模拟试题

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。)

1．物业管理项目部门在人力资源配置上要符合(  )的原则。   

  a．德才兼备，一专多能    b．精干高效，一专多能

  c．因岗设人、一专多能    d．人事结合，团结协作

2．公司或顼目管理根据项目发生的成本进行费用测算，根据测算依据与(    )进行协商，确定物业管理费的收费标准。   

  a．物业建设单位    b．业主大会   

  c．相关建设职能部门    d．物业建设单位或业主大会

13．物业服务合同既是(    )合同又是诺成合同。

  a．承诺    b．要约    c．双责    d．双务

14．下列(  )不属于招标文件。

  a．《物业服务合同》    b．《招标单》

  c．《招标须知》    d．《招标公告》

15．“物业档次高，整体形象好，业主、物业使用人文化素质高”。符合上述特点的物业类型是(    )。

  a．商场    b．工业厂房    c．住宅／jxn．d．写字楼

16．物业管理项目是指由一个相对独立的物业或相关组群物业所构成的一个物业管理单位，项目管理的中心流程是(    )，这是一种项目营运新的管理模式，大大提高了项目部的工作效率，提高了服务质量。

  a．财务管    b．客户服务

  c．成本控制    d．品质管理

17．高层楼宇是指(  )的建筑物。

  a．10层以上，30层以下    b．15层以上，30层以下

  c．20层以上，30层以下    d．30层以上

18．订立物业服务合同的过程中首先包括要约，是希望与他人订立合同的意思表示，然后还包括(    )，是受要约人同意要约的意思表示。

  a．执行    b．确认    c．承诺    d．实施

19．物业管理公司的酬金比率由物业管理企业和业主委员会商定，实施(    )的收费政策。   

  a．保本微利    b．最大赢利

  c．最小赢利    d．赢利平衡

20．下列(    )不能实行市场价的物业管理服务收费标准。

  a．别墅代收水、电费    b．普通住宅的送报费

  c．办公楼的电话费    d．普通住宅的煤气费

21．下列(  )不属于商场物业的管理特点。

  a．智能化程度高

  b．安全防范、消防工作量大    ．

  c．购物纠纷和矛盾多，物业管理处人员无权处理

  d．物业使用人较分散和独立，统一管理难，物业费欠、逃现象时有发生

22．物业服务收费标准的测算公式是(．)。    ·

  a．p=∑一／s    b．p=∑fis    c．p=∑只／s d．p：∑局／．s。

23．邀请招投标一般是由招标人向预先选择的有管理能力的(    )家物业管理企业发出邀请书，让它们各自报价和分别议标，最后授标的招标方式。

  a．1-3    b．2-5    c．3-8 d．4-10

24．物业服务合同中物业管理服务期限由双方约定，通常为(    )年，一些地方法规或政府对物业服务合同的期限实行强制性规定或指导性规定。

  a.1~2    b．2~3    c．3-4 d．3-5

 25.法律规定物业服务合同应当采用书面形式并在签订后报行政主管部门备案，因此，它不是在承诺生效时成立，而是在(  )成立。

    a．报行政主管部门备案后    b．当事人签字盖章时

    c．双方当事人履行合同时    d．以上均错

26．如具有特殊管理要求的物业，或比较熟悉的物业管理企业的适合(    )。

    a．公开招标    b．协议招标

    c．邀请招标    d．内部招标   

27．前期物业服务合同的物业服务费一般由(    )承担。

  a．业主    b．建设单位   

  c．房地产开发商    d．视不同情况决定

28．在各种物业管理中，需强调服务要求的物业管理类型为(    )。

    a．商场的物业管理    b．住宅小区的物业管理

    c．工业厂房的物业管理    d．写字楼的物业管理

29.在进行工业厂房的物业管理时，企业管理者应明晰物业管理企业和工业区内的企业是

    (    )。

    a．平行关系    b．上下级关系

    c．交叉关系    d．平等的契约关系

30.物业管理中的非日常运行发生的费用如设备大中修等，应从(    )中支付。

  a．业主基金    b．物业的维修基金    ’

  c．物业管理项目基金    d．开发商提供的维修费

3l.招标方对未中标人的投标书及相关资料(    )。

  a．可自行保留投标资料

  b．完全享有投标资料所有权

  c．可退可不退

  d．完整退还投标资料或在投标方同意的情况下，留作项目参考

32．物业管理企业可以采取(    )等形式约定物业服务收费。

  a．包干制  一    b．酬金制

  c．包干制或者酬金制    d．包干制和酬金制

33.在医i完的物业管理中，要严格遵守(    )制度，防止交叉感染和二次污染。

  a．卫生管理    b．安全用水管理

  c．公共场所管理    d．医疗消毒隔离

34．(    )是住宅小区物业管理的难题之一

  a．绿化管理    b．清洁管理

  c．社区文化管理    d．物业服务收费    {

35.物业管理的智能化将促使物业管理由简单维护型、劳动密集型向(    )转变，从而进一步提升物业管理专业化水平。   

  a．复杂维护型    b．知识密集型。       

  c．科技维护型    d．b与c   

36．环保建设是(    )物业管理的重点和难点之一。

  a．写字楼    b．住宅区    c．工业区    d．商业

37．实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在(    )中约定。

  a．业主公约    b．物业服务合同

  c．业主大会章程    d．物业管理委托合同

38．下列(    )不属于医院物业管理的特点。

  a．环境卫生标准高    b．服务对象比较特殊

  c．安全管理难度较大   d．公共秩序的维护要求高

39．项目管理中应设置(  )，并且作为项目营运的一种新的管理模式，大大提高了项目部的工作效率，提高了项目部的服务质量，取得了良好的经济效益和社会效益。

  a．业主管理中心    b．物业管理中心

  c．客户服务中心    d．业主服务中心

40．物业管理公司的管理规模很大，包括跨区、跨省的物业管理项目，此类公司一般采用(  )的组织形式。

  a．直线式    ’    b．项目部式

  c．事业部式    d．直线职能式

41．下列(    )不影响物业服务合同的效力。

  a．不可抗力    b．业主转移物业所有权

  c．业主委员会严重违约    d．物业管理企业达到物业管理要求

42．物业管理项目管理的组织结构形式若为(    )，则其缺点是管理层级过多，容易造成多头管理，总部对各分公司、子公司或单个项目容易失控。

  a．直线式    b．矩阵式

  c．事业部式    d．项目部式

43．在医院的物业管理中，对(    )等必须严格按规定运送到指定垃圾点销毁。

  a．工业垃圾    b．医疗垃圾

  c．生活垃圾    d．装修垃圾

44．(  )是写字楼物业管理的重中之重。

  a．租赁管理    b．安全防范

  c．社区文化活动    d．机电设备、智能化系统管理

45．房屋结构整体化、配套设施系统化、产权结构多元化、物业种类多样化是(    )型物业的主要特点。   

  a．学校    b．写字楼

  c．住宅小区    d．医院

46．下列不属于物业管理项目部客户服务中心的职责的是(    )。

  a．客户意见收集    b．客户意见跟踪回访

c．制定公司宏观发展战略    d．组织项目管理的教育培训

47．“恪守自己的职责，防止超越自身的管理范围”是(  )物业的管理重点和难点之一。

  a．工业区    b．商业

c．写字楼    d．住宅小区

48．物业管理经费的使用范围不包括(    )。

    a．社区文化    b．节日庆典

    c．公共水电费    d．业主委员会的开销

49．利用公共部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于(    )。

    a．支付公共部位水电费支出    b．物业管理公司的日常开支

    c．小区公共设施设备的保养    d．补充专项维修资金

50．超高层楼宇是指(  )的建筑。

    a．10层以上    b．20层以上

    c．30层以上    d．35层以上

  二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分。)

  1．物业服务合同的履行，是指债务人全面地、适当地完成约定义务，以使债权人的债权得到完全实现，物业服务合同当事人在履行合同过程中应坚持(    )。

    a．实际履行的原则    b．承诺履行的原则

    c．全面履行的原则    d．分片履行的原则

    e．阶段履行的原则

2．物业服务合同是由物业管理企业提供物业管理服务的合同，一般来讲，物业服务合同的类型有(    )。

    a．新建物业的建设单位与其选聘的物业管理企业所签订的前期物业服务合同

    b．新建物业的施工单位与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同

    c．全体业主与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同

    d．业主大会与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同

    e．业主委员会与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同

3．物业管理项目的招标机构可聘请有关部门人员和物业管理方面的专家组成，其主要任务是(  )。

  a．负责招标的整个活动

  b．组织开标、评标、决标和商务谈判    ．

  c．与中标的物业管理企业签订物业服务合同

  d．监督物业管理合同实施状况

  e．编制《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业管理合同》等

4．物业服务合同终止的原因包括(    )。

  a．物业管理企业宣布破产

  b．物业管理企业或业主委员会单方宣布解除合同的

  c．物业管理合同约定的物业管理服务期限届满，双方又没有续签合同的

  d．物业管理企业没有达到物业管理要求，经期限整改逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同

  e．业主委员会严重违反合同约定，致使物业管理企业无法对物业进行有效管理，物业管理企业有权解除合同   

5．物业服务收费的构成要素包括(  )。

    a．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利基金

    b．物业管理企业固定资产折旧

    c．物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用

    d．物业公共部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用

    e．办公费用

6.在签订物业服务合同中，对有关解决争议条款选择时，仲裁与诉讼相比表现为(    )

  a．更具专业性    b．灵活性更大

  c．快捷性更强    d．体现自愿性

  e．经济性不强

7．下列属于订立物业服务合同应遵循的基本原则有(    )。

  a．平等原则    b．合法性原则

  c．公平对等原则    c．可行性原则

  e．合同自由原则

8．物业服务合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括(    )。

  a．环境绿化、卫生服务

  b．治安防范、保管财产服务

  c．物业维修、更新费用的账务管理

  d．物业公共部位公共设备的使用、管理、维修和更新

  e．物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新

9．物业服务合同中物业管理企业的违约责任主要有(    )。

  a．违反业主公约，造成不利后果，应当承担相应的责任

  b．物业管理企业擅自提高收费标准的，聘请人可以要求物业管理企业清退

  c.物业管理企业因管理养护不善，给业主造成损失的，物业管理企业应当依照约定承担赔偿责任

  d.物业管理企业未按有关法律、法规规定的要求或合同的约定保证物业管理用房、物业

    经营用房的正常运行，所造成的相应损失由物业管理企业承担

  e．物业管理企业无正当理由提前终止合同，应当承担相应的责任

lo.物业服务合同除了具备一般合同的基本特征之外，还有它独特的特征，包括(    )。

  a．物业服务合同的受托性    b．物业服务合同的微利性

  c．物业服务合同的双务性    d．物业服务合同的承诺性

  e．物业服务合同的主体虚位性

11．在物业服务合同中，下列(    )属于应当在合同中必须载明的。

  a．合同双方当事人的名称、住所

  b．物业服务事项和社区管理用房

  c．物业管理服务的质量要求和考核要求

  d．专项维修资金的使用与管理

  e．双方当事人的权利义务以及约定的其他事项

  12．物业服务合同毕当事人应当约定物业管理服务的事项有(    )。

    a．物业管理区域内公用设施的使用、管理、维修和更新

    b．电梯、水泵等房屋设备的运行服务

    c．环境绿化、卫生服务

    d．业主的资料、档案管理   

    e．治安防范服务   

13．在物业服务合同中约定的属于物业管理企业的违约责任有(    )。

    a．物业管理企业没有达到合同约定或法律、法规规定的物业管理服务要求的

    b．物业管理企业因管理养护不善，给业主造成损失的，物业管理企业应当依照约定承担赔偿责任

    c．物业管理企业无正当理由提前终止合同的，应当赔偿聘请人的损失

    d．物业管理企业违反业主公约，对服务造成不利后果，应当承担相应责任

    e．物业管理企业擅自提高收费标准的，聘请人可以要求物业管理企业清退

14．物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等而向业主收取的费用，物业管理企业可以采取(    )等形式约定物业服务收费。

    a．绩效考核制    b．包干制

    c．承包制    d．酬金制

    e．工效挂钩制

15．下列属于物业服务收费的收取要求有(    )。

    a．物业管理企业根据业主的选聘提供物业服务合同以外的服务，服务收费由双方约定

    b．物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业管理企业接受选聘代收上述费用的，不得向选聘单位收取手续费

    c．物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费或物业服务资金

    d．业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主无任何责任

    e．纳人物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳

  16．物业管理项目的管理和营运是指物业管理企业在以合同为基础的法律关系条件下，成立单个项目管理机构，通过组织人员、提供服务、建立制度和运作流程，有计划地完成各项物业管理功能的活动，其管理与运营的原则有(    )。

    a．精简高效原则    b．权责一致原则

    c．公开、公平原则    d．协调一致原则

    e．管理适度原则

17．项目管理人力资源管理进行绩效考核的形式是(    )。

    a．工作记录

    b．工作说明书  

    c．工作计划、工作目标或工作任务

    d．经营管理目标责任书

    e．经营管理目标责任书的完成小结

18．下列属于物业管理企业部门经理岗位人员必备的知识和能力有(    )。

    a．熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识

    b．掌握企业经营管理知识

    c．具有计算机应用能力   

    d．掌握物业管理的基本知识和有关政策法规，掌握本地区有关物业管理要求、计费规定等

    e．掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准

19．一个物业管理公司要建立公司自己独特的品牌管理体系、质量跟踪考核体系，定期与合作方沟通，可通过下列(  ‘)的方式来强化和实现对项目部的监管和评价。

    a．日常业务管理制度    b．日常信息报送制度

    c．定期业务洽谈制度    d．实行重大事项报告制度

    e．品质管理体系

20．下列属于医院物业管理的重点和难点的是(    )。

    a．安全防范

    b．切实保障机电设备的正常运行

    c．正确处理好物业管理与物业单位之间的关系    ．

    d．正确处理好与政府有关部门的关系

    e．对物业管理人员要定期进行身体检查，切实保障物业管理人员的健康安全

21．物业项目管理的财务管理特点有(  )。

  a．独立核算    b．监督报告

  c．多退少补    d．业主支付

  e．建设单位给予一定补贴

22．在物业项目管理的教育培训中，岗位专业技能培训的内容有(  )。

  a．企业概况培训    b．房地产开发经营与管理

  c．物业管理法规概要    d．管理项目培训

  e．紧急事件的处理   

23．在物业项目管理的教育培训中，进行培训的方式有(    )。

  a．待岗培训    b．学历教育

  c．在职培训    d．外送脱产培训

  e．鼓励自学

24．物业项目管理财务管理中，防范财务管理风险的方法有(    )。

a．严格执行财务预算规定      b。加强维修资金的使用和管理

  c．建立资产及低值易耗品的管理台账d．严格按预算成本进行控制

  e．加强应收款项的收取，防止呆账、坏账

25．为了使客户服务中心的流程得到很好的实施及畅通，通常采用(    )的形式来运作。

a．建立一个方便快捷的信息服务平台

  b．建立客户关系评价体系
  c．进行各种资料的档案管理

  d．建立品质管理体系

  e．建立一个畅通的投诉渠道

26．在编制物业管理投标书时，其主要要求包括(    )。   

    a．人力资源管理    b．组织结构设置

    c．投标项目说明书    d．经费收支预算

    e．投标企业资格审查

27．一般物业服务合同与前期物业服务合同相比，后者具有(    )的特征。

    a．合同期限不同    ．b．合同效力不同、

    c．合同主体不同    d．合同聘请人不同

    e．物业管理费用的承担者不同    ‘

28．物业管理项目的人力资源管理绩效考核的原则包括(  )。

    a．责任结果导向原则    b．激励性原则

    c．公开公平原则    d．实事求是原则

    e．平衡考评原则

29．物业管理操作层员工应具备的基本素质包括(    )。

    a．熟悉物业管理的有关政策法规

    b．具有强烈的责任感和良好的职业道德

    c．具有服务业主、物业使用人为中心的服务意识

    d．具有所从事专业岗位的必备知识

    e．具有熟练运用计算机能力    ’

30．物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显

    著位置，将(  )等有关情况进行公示。

    a．收费项目    b．考评标准

    c．服务标准    d．服务内容

    e．收费标准

三、案例分析题(共10题，每题2分。由单选或多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得o．5分。)

    (一)

    某房地产开发公司对其所开发建设的住宅小区，’拟选择一家物业管理公司对该小区进行物业管理，需要考虑以下问题。

  1．一般物业管理服务的供求双方是通过招投标的方式来确定物业管理权的，招标的方式主要有(    )。

    a．公开招标    b．邀请招标

    c．协议招标    d．挂牌招标

  2．招标结束后，招标人应当自确定中标人之日起(    )内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

    a．10日    b．15日    c．30日    d．60日

 3．物业管理企业参加投标竞争的目的在于得到有利于本公司的物业管理权，从而获得尽可能多的利润或争取更大的发展机会，在投标决策中需考虑的因素有(    )。

  a．预测常规赢利

  b．项目风险控制在企业可以接受的范围内

  c．项目类型要符合企业确定的目标客户

  d．项目区域、规模要符合企业发展规划

  e．项目招标方诚意合作并具备履行合同的实力

4．物业服务合同的受聘人是物业管理企业，物业管理企业必须是经工商行政管理机关注册登记，并获得(  )，才能承接相应物业管理项目。

  a．建设委员会核准颁发的资质证书

  b．县级以上政府行政主管部门同意

  c．物业管理行政主管部门核准颁发的资质证书

  d．物业管理行政主管部门核准颁发的从事物业管理的资质证书

5．在下列(    )情况下，物业管理企业或业主大会可以解除物业服务合同。

  a．双方协商一致

  b．约定的物业管理区域发生地震等自然灾害

  c．物业管理企业被宣告破产

  d．物业服务合同中约定了乙方解除合同的条件，当条件具备时，解除权人有权解除合同

    (二) 

    广天物业管理有限责任公司是一家物业管理的综合型大公司，其进行委托管理的物业有住宅小区、写字楼、商场等大中型房产项目，并处理好了产权多元化的矛盾，协调了物业各主体及相关部门的关系，使各种物业管理有效、有序进行，方便了人民生活。

1．下列属于住宅小区物业管理基本内容的是(    )。

  a．环境卫生    ．b．娱乐生活

  c．物业装修管理    d．公用设备、设施的维护

2．写字楼物业管理与住宅小区最大的不同在于(    )。

  a．环境要求    b．服务要求

  c．设施要求    d．安全要求

3．商场物业管理要正确处理好与政府有关部门的关系，这是因为(    )。

  a．商场管理的客观要求    b．商场管理的复杂性

  c．商场管理的特殊性    d．物业公司的一般要求

4．下列不属于住宅小区物业管理的重点与难点的是(    )。

  a．早期管理    b．安全防范

  c．能源保障    d．开展高品位的社区文化活动

 5．关于智能化物业管理，以下错误的是(    )。

  a．方便了工作和生活    b．降低了管理成本

  c．提高了科技含量    d．智能化设施提高了物业管理档次

    参考答案

一、单项选择题(50题)

1．c    2．d    3．d    4．d    5．a    6．c    7．c    8．b

 9．c    10．a    11．d    12．c    13．d    14．c    15．d    16．b

 17．a    18．c    19．a    20．d    21．a    22．a    23．c    24．d

 25．b    26．b    27．c    28．d    29．d    30．b    31．d    32．c

 33．d    34．d    35．d    36．c    37．b    38．c    39．c 40．c

 41．b    42．c 43．b    44．d    45．c 46．c 47．b    48．d

 49．d    50．c

二、多项选择题(30题)

1．ac    2．acd    3．abce    4．acde    5．abce    6．abcd

 7．abce  8．acde    9．bce    10．ace    11．acde    12．abce

 13．abce  14．bd    15．ade    1 6．abe    17．bcd    18．de

 19．bde  20．abe    21．abcd    22．bce    23．bcde    24．abe

 25．abe  26．abd    27．acde    28．abe    29．bcd    30．acde

三、案例分析题(10题)

(一)1．abc  2．b  3．abcde  4．d  5．ad

(二)1．acd  2．b  3．b    4．ab  5．b

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