房地产估价理论与方法pdf_房地产《估价理论与方法》第十二套模拟试题
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一.单选题：1.假设开发法的理论依据是（ ）
a． 替代原理
b． 生产费用价值论
c． 预期原理
d． 最高最佳使用原理
a
b
c
d
标准答案：c
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：a是市场法的理论论据，b是成本法的理论依据，假设开发法和收益法的理论依据都是预期原理。
2.下面关于假设开发法的描述正确的是（ ）
a． 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费。
b． 假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。
c． 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。
d． 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
a
b
c
d
标准答案：d
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：见教材关于假设开发法的定义。
3.假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ ）采取
a． 市场法
b． 收益法
c． 成本法
d． 长期趋势法
a
b
c
d
标准答案：c
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：成本法只能对估价时点在现在或过去的房地产进行估价。
4.在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（ ）
a. 选择最佳用途
b. 选择土地的位置
c. 选择该块土地的规模
d. 选择该块土地的档次
a
b
c
d
标准答案：a
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：市场需要什么用途的房地产，或者说什么用途的房地产好卖是开发商最根本要考虑的因素。
二.多选题：
1.假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主要区别是( )
a.成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格
b．假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格
c．成本法不需要计算开发成本和管理费用
d.假设开发法需要计算建筑物折旧
a
b
c
d
e
标准答案：a, b
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：成本法必须要计算开发成本和管理费用，计算建筑物折旧是成本法当中用到的，假设开发法依据的是预期原理，在评估待开发房地产时，项目还未开始建设或还未建成，所以自然没有折旧的说法。所以cd是错误的。
2.根据投资开发后的房地产经营方式有（ ）
a. 出售
b. 出租
c. 营业
d. 预售
a
b
c
d
e
标准答案：a, b, c, d
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：见教材。
3.在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测( )
a．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式
b．是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值
c．待开发的土地是否经过了三通一平
d.预测土地使用年限有多少年
a
b
c
d
e
标准答案：a, b
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：c可以进行现场调查取得，不需要预测，d可以从有关资料中获取，不能预测。
4.调查待开发土地的基本情况包括( )。
a.弄清土地的位置
b.弄清土地的面积的大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等
c．弄清政府的规划限制
d.弄清将拥有的土地权利
a
b
c
d
e
标准答案：a, b, c, d
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：见教材。
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