[中国土地估价师和土地代理人协会]土地估价师考试-土地估价实务试题1

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第一部分   综合计算题 
(共2题，每题各叨分，总分叨分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式;无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题) 
一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米 土地 的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于 建设 资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款? 
项目其他有关资料如下: 
(1)该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。 
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。 
(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合 造价 为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。 
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中 管理 费为年租金的10%,维修费为租金的8%， 保险 费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款 利息 率为10% 
二、c市的某 企业 拟购进a市的宗地h，委托某土地评估机构对宗地h的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地h于1999年7月31日的市场价格 (计算地价时，案例选择不少于四个)。 开发程度说明:*表示宗地外"七通一平"和宗地内"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地内"五通一平";***表示宗地内外"七通一平"。 
ii.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得):数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度" 
(2)其他资料:a市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点;a市的容积率对地价的影响是:以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0．1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。a市商业用地还原率为4%;1997年和1998年a市的商业用地宗地内从 "三通一平"到"五通一平"的费用平均为每平方米45元。 
第二部分   案例综合分析 
(共1题，60分，本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题) 
三、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地a和b进行评估。a宗地为商业用地;b宗地为工业用地，容积率为0。6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题: 
l．a宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法迸行评估，市场比较法的评估结果为1320元/平方米，收益还原法的评估结果为970元/平方米。试问:有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。(8分) 
2．b宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域末发生征地案例。 
请问:(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?(8分) 
(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?(8分) 
3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式:对a宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用;对b宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。(10分) 
4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，b宗地变为临街地，所在区域的 土地 用途规划为商业用途，平均容积率为1。5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。 
请问:(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?(8分) 
(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。(18分)

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