房地产估价师考试辅导资料_房地产估价师考试辅导-成本法讲义

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第七讲 成本法（二） 
一、内容提要 
1、建筑物折旧的概念和原因； 
2、求取建筑物折旧的方法； 
3、求取建筑物折旧应注意的事项。 
二、考试要求 
掌握建筑物折旧的概念和原因、求取建筑物折旧的方法及求取建筑物折旧应注意的事项。 
三、内容辅导 
第五节 建筑物折旧 
一、建筑物折旧的概念和原因 
这里所讲的建筑物折旧，是估价上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧，既有相似之处，也有本质区别。估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括下列3个方面：(1)物质折旧；(2)功能折旧；(3)经济折旧。 
(一)物质折旧 
物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面：(1)自然经过的老朽；(2)正常使用的磨损；(3)意外的破坏损毁；(4)延迟维修的损坏残存。 
自然经过的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际经过年数(是建筑物从建成之日到估价时点时的日历年数)正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物的损耗就大。 
正常使用的磨损主要是由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。如居住用途的建筑物的磨损要低于工业用途的建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为有腐蚀性的和无腐蚀性的，有腐蚀性(如在使用过程中产生对建筑物有腐蚀作用的废气、废液)的建筑物的磨损要高于无腐蚀性的建筑物的磨损。 
意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾；人为方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。 
延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙或地面有裂缝或洞等。 
(二)功能折旧 
功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。 
例题：建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（ ） 
a、物质折旧 b、经济折旧 c、功能折旧 d、有形折旧 
答案：c 
(三)经济折旧 
经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。在一个高级住宅区的附近建设一座工厂，该住宅区的住宅价值会下降，这也是经济折旧。在经济不景气时期，以及高税率、高失业率等，也会使房地产的价值降低，在估价上也应考虑这种折旧，但这种现象不会永久存在，当经济复苏后这方面的折旧就消失了。 
例5-6：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。则该建筑物总的折旧为18万元，其现值为40万元减18万元等于22万元。 
例题：李某于1998年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2002年底将该住房以5万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（ ） 
a、物质折旧 b、经济折旧 c、功能折旧 d、区位折旧 
答案：abc 
二、求取建筑物折旧的方法 
折旧的求取方法很多，可归纳为下列3类：(1)年限法；(2)实际观察法；(3)成新折扣法。这些方法还可以综合运用。 
（一）年限法 
年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。 
建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。前者是指建筑物从建成之日七起到不堪使用时的持续年数，后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命短于自然寿命。建筑物的经济寿命具体来说是根据建筑物的结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 
建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从建成之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：建筑物的维修保养为正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；建筑物的维修保养比正常维修保养差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。 
在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命，是因为采用有效经过年数或经济寿命求出的折旧更符合实际情况。例如，有两座实际经过年数相同的建筑物，如果维修保养不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。 

年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其年折旧额的计算公式为： 
例题：某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用为30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为（ ） 
a、2% b、0 c、4% d、-4% 
答案：b 

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