[房地产估价理论与方法]房地产知识重点估价理论与方法（1）

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房地产价值和价格和种类：
一、 使用价值和交换价值
二、 投资价值和市场价值
市场价值是唯一的，而投资价值因投资者的不同而不同。
采用收益法评估市场价值时，折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率；而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。投资者的投资价值只有大于或等于房地产的市场价格时，投资行为或交易行为才能实现。
三、 原始价值、账面价值和市场价值
原始价值即原值；账面价值即净值；市场价值即现时市场形成的价格。
四、 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值
1、成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，是交易双方实际达成的交易价格。成效价格围绕市场价格上下波动。在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。其高低取决于a买卖双方的谈判能力；b是卖方市场还是买方市场。
2、市场价格和理论价格相比，市场价格是短期的均衡价格，理论价格是长期的均衡价格。它围绕理论价格上下波动。
3、理论价格和市场价格相比，是长期均衡价格。
4、公开市场价值是在一系列假设条件下的价值。（征用拆迁补偿估价不是公开市场价值）
5、评估价值是采用评估方法评估出的价值。如市场比较法评估出的结果通常称比准价格；成本法估算出的结果常称为积算价格；收益法评估出的结果常称为收益价格。
理论上：评估价值=正常成交价格=市场价格
五、 市场调节价、政府指导价和政府定价
一组与政府价格管制干预程度有关的价格。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。估价应根据市场供求状况进行；政府指导价由政府价格主管部门或其他有关部门制定指导范围；政府定价的，估价结果应以政府定价为准。如在城镇住房改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等。如经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、贷款利息和税金等7项，利润控制在3%以下。
六、 基准地价、标定地价和房屋重置价格
是政府要确定的一组价格。
七、 土地价格、建筑物价格和房地价格
对于同一宗房地产而言，有：1、房地价格=土地价格+建筑物价格；
2、土地价格=房地价格－建筑物价格；
3、建筑物价格=房地价格－土地价格
八、 总价格、单位价格和楼面地价
               土地总价                   土地价格
楼面地价=                  楼面地价=                现实中，楼面地价更能反映地价水平。
              总建筑面积                   容积率
九、 所有权价格、使用权价格和其他权益价格
十、 买卖价格、租赁价格、抵押价格、典价、保险价值、课税价值和征用价值
中国目前的房租有市场租金（由市场供求状况决定）、商品租金（以房地价值为基础确定）、成本租金（按照经营成本确定）、准成本租金和福利租金。住宅房租一般按使用面积计租，非住宅一般按建筑面积计租。
保险价值评估时，估价对象范围应视所投保的险种而定。如投保火险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值。用重置成本和重建成本。
十一、 实际价格和名义价格
    实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时上次付清的价格折现到成交日期时的价格；名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。以抵押贷款方式支付，如首付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付。不存在名义价格。
十二、 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格
    期房价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿
十三、 起价、标价、成交价和均价
    起价是指所销售的商品房的最低价格；标价是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格；成交价是商品房买卖双方的实际交易价格；均价是所销售商品房的平均价格。
十四、 保留价、起拍价、应价和成交价（房地产拍卖中出现的一组价格）
    保留价又称拍卖底价，拍卖有无保留价和有保留价。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖应当停止拍卖标的的拍卖；起拍价又称开叫价格。有增价拍卖和减价拍卖。在增价拍卖中，起拍价常低于保留价，也可以等于保留价；应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允；有保留价的拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。

十五、 拍卖价格、招标价格和协议价格
十六、 补地价
是指需要补交给政府的一笔地价。有4种：1、更改原出让土地使用权时规定的用途；2、增加原出让土地使用时规定的容积率；3、转让、出租、抵押划拨土地使用权；4、出让的土地使用权期满后续期。
对于增加容积率来说：     增加后的容积率－原容积率
补地价（单价）=                           ×原容积率下的土地单价
原容积率
补地价（单价）=（增加后的容积率－原容积率）×原楼面地价     
补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积

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