【房地产估价规范条文说明】房地产估价规范条文说明4

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  各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为：
   1  钢结构：生产用房?0年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；
   2  钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；
   3  砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；
   4  砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；
   5  砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；
   6  砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；
   7  砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；
   8  简易结构：10年。
 建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为：
   1  钢筋混凝土结构：0；
   2  砖混结构一等：2％；
   3  砖混结构二等：2％；
   4  砖木结构一等：6％；
   5  砖木结构二等：4％；
   6  砖木结构三等：3％；
   7  简易结构：0。
   5．5  假设开发法
 5．5．2  假设开发法适用于对具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，包括下列情形：
   1  由生地建造房屋然后租售；
   2  由毛地建造房屋然后租售；
   3  由熟地建造房屋然后租售；
   4  由生地开发为熟地然后租售；
   5  由毛地开发为熟地然后租售；
   6  由旧房装修改造为新房然后租售；
   7  在建工程。
   本条设定的各类土地的概念如下：
   1  生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。
   2  毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行动拆迁的可用于建筑的土地。
   3  熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。
   5．5．3  本条提供的计算公式在使用中可具体如下：
   1  求生地价格的公式：
   生地价格＝开发完成后的房地价值-由生地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地的税费
   2  求毛地价格的公式：
   毛地价格=开发完成后的房地价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买毛地的税费
   3  求熟地价格的公式：
   熟地价格=开发完成后的房地价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地的税费
4 由生地开发为熟地然后租售求生地价格的公式：
生地价格＝开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地的税费
   5  由毛地开发为熟地然后租售求毛地价格的公式：
    毛地价格=开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地的税费
   6  由旧房装修改造为新房然后租售求旧房价格的公式：
   旧房地价格=装修改造完成后的房地价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房地的税费

   7  求在建工程项目价格的公式：
   在建工程价格＝续建完成后的房地价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
 5．5．4  预测开发完成后的房地产价值以及其他预期价格评估，通常采用市场比较法与长期趋势法相结合。
   长期趋势法，是运用预测科学的有关理论和方法，对未来价格作出推测与判断的方法，适用于估价对象或者类似房地产有较长期的历史价格资料可供分析利用的情形。
   1  运用长期趋势法估价的步骤如下：
   (1)搜集关于估价对象或者类似房地产的历史价格资料，并且进行检查和鉴别；
   (2)整理上述搜集到的历史价格资料，按时间排序，形成时间序列；   
   (3)分析上述时间序列，选择适当的长期趋势分析方法；
   (4)依照选定的方法，通过具体公式计算出估价对象的价格。
   2  运用长期趋势法时，根据时间序列的特征选用下列方法之一：
   (1)数学曲线拟合法。
   数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。运用直线趋势法估价，估价对象历史价格的时间序列散点图应当表现出明显的直线趋势，数据点偏离拟合直线估计值的离差平方的算术平均数的平方根，即估计值的标准误差，不得大于允许的误差值。
   (2)平均增减量法。
   (3)平均发展速度法。
   平均增减量法和平均发展速度法，要求房地产价格的变动过程一贯是上升的或者是下降的，并且逐期上升或者下降的额度或者比例大体接近。
   (4)移动平均法。
   移动平均法分为简单移动平均法和加权移动平均法，是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成-个新的派生平均价格的时间序列，消除价格短期波动的影响，呈现出价格长期的基本发展趋势。运用移动平均法时，应当按照房地产价格变化的周期长度移动平均。
   (5)指数修匀法。
   5．6  基准地价修正法
 5．6．2  基准地价反映的是其评估基准日期时的地价水平，随着时间的推移，房地产市场会发生变化，地价水平也会有所变化，因此，应对基准地价进行交易日期修正。交易日期修正-般是根据地价变动率或地价指数确定交易日期修正系数，从而将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。
 5．6．3  基准地价修正法中的区域因素和个别因素的比较修正的内容和方法，与市场比较法中的区域因素与个别因素修正相同，参见相应的条文说明。基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。它所对应的使用年限-般是各用途土地使用权的最高出让年限，而估价对象宗地的使用年限可能与之有所不同，故需进行年期修正。
 5．6．4  由于房地产市场具有区域性的特点，加上城市规模大小不一，各地的基准地价水平之间可比性差，在运用基准地价修正法评估宗地价格时，应以当地政府公布的基准地价水平和基准地价修正系数为准进行估价。

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