[房地产估价师与土地估价师合一政策]房地产估价师制度与政策辅导：农地征用的政策规定

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    《宪法》第十条明确规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。征用土地具有三个明显的特点：一是强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要。二是经济补偿性，用地单位要向被征地单位给予经济补偿；三是土地所有权变更，被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。
    征用土地的补偿原则及批准权限 来源：
    征用土地会给被征用单位和农民个人的生产、生活带来困难和不便，用地单位应根据国家和当地政府的规定，妥善安置被征地范围内的单位和农民的生产、生活，这是必须坚持的原则。没有这个原则就不能保证征用土地的顺利进行。
    对被征用土地的单位和个人的安置应包括五个方面：一是被征用的生产单位用地要妥善安置生产；二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置；三是征用的耕地要适当补偿；四是征地给农民造成的损失要适当补助；五是对征地造成的剩余农村劳动力要适当安排。
    建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地。凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。
    《土地管理法》对征用土地的有关问题作了明确规定。
    １、征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；
    ２、征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；
    ３、征用基本农田、基本农田以外的耕地超过３５公顷的、其他土地超过７０公顷的，由国务院审批。
    ４、征用上述第３项以外的其他用地，由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。
    国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。建设单位征用的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。
    征用土地的法律规定及报批手续
    建设单位申请征地不得化整为零来源： 
    一个建设项目需要征用的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征用的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。
    临时用地必须办理报批手续
    工程项目施工，需要材料堆放场地、运输通道和其他临时设施的用地，应尽可能在征用的土地范围内安排，确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时用地协议后方可用地。临时使用土地的期限，一般不超过两年。临时使用土地的使用权应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得修建永久性建筑。用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用。土地管理部门同时注销其临时用地使用权。临时用地需超越批准期限的，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。
    联营使用集体土地的报批手续 来源：
    全民所有制企业，城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，按照国家建设用地的批准权限，经有批准权的人民政府批准后方可使用。经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征用，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。
    合理征用后的补偿政策
    为了适应城乡横向经济联合，促进地方经济发展，同时又体现了用地的灵活性，可以不改变土地权属性质。农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。
    对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助
    征用土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。
    合理使用征地补偿费
    建设用地单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用。耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理；征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。各级人民政府和土地管理部门，应严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用或挪作他用。
    特殊征地特殊政策办理 来源：
    大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定；征用林地、园林等按林业管理部门的规定办理；征用土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地；迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；用地范围内的国防设施，经协商后方可征用。

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