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[合作建房的几大条件]合作建房的几种不同情形的税务处理

考试辅导 2024-04-22 网络整理 可可

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   （一）资料

    1.甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。

    双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成。房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50％出售，售价为800万元，其余留作自用。

    2.甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

    3.甲方以土地使用权10000平方米、乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式。该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用房500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲、乙双方各自享有房屋的独占权。

    4.甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20％提成作为投资收益。合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。

    5.某房屋开发公司1999年全年取得销售商品房收入3000万元，同时代有关部门收取燃气费、管道费、有线电视初装费等100万元；以预售方式售房取得预收款200万元。

    （二）要求

    假设当地税务机关确定的营业税“建筑业”和“销售不动产”计税价格中成本利润率分别为8％和10％，试计算上述业务中的纳税人各自应纳的营业税。

    （三）解答

    1.在这一合作建房的过程中，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；乙方将部分房屋转让给甲方，属于“自建建筑物后销售”行为，要按“建筑业”和“销售不动产”各征一道营业税。由于双方没有进行货币结算，应按组成计税价格计算。

    乙方建筑业计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）＝2000×50％×（1＋8％）÷（1－3％）＝1113.40（万元）

    乙方应纳建筑业营业税＝1113.40×3％＝33.40（万元）

    乙方销售不动产计税价格＝营业成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）＝1113.40×（1＋10％）÷（1－5％）＝1289.20（万元）

    乙方应纳销售不动产营业税＝1289.20×5％＝64.46（万元）

    甲方应纳营业税＝1289.20×5％＋800×5％＝104.46（万元）

    本题中，乙方“自建建筑物后销售”是两个不同的环节，计算乙方销售不动产的组成计税价格时，应将乙方“建筑业计税价格”作为计算销售不动产计税价格中的营业成本处理。建筑业计税价格包含了建筑业的成本、税金（3％）和利润，但不包括销售不动产的利润和税金（5％），因此，应该把“1113.40万元”看成是不动产销售前的实际成本，也可以理解为“乙方委托其他建筑单位施工所支付的价款”。

本文来源：https://shitiku.jxxyjl.com/kaoshifudao2/36427.html

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