[税法2019考试辅导第54讲]税法考试辅导:房产包销如何缴税
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2001年6月,张某与某市房产开发公司签订一年一定的房产包销合同,合同规定:其一,该公司将20套住房交给张某,在一年期限内张某可根据市场情况自定价格进行销售,由房产开发企业向客户开具房产销售发票,张某收取价差和手续费;其二,合同期满后未售出的房产由张某收购,张某直接向开发公司交纳房款。张某在一年期限内,共销售出房产14套,收取价差和手续费21万元,尚余6套张某自行收购,并于2002年9月份将房产销售给另一开发商,取得收入120万元。张某只就价差和手续费向地税机关申报纳税,结果于2002年10月被该市地税稽查局以偷税论处。
问:根据税法有关规定,对上述经营方式应如何缴税?
答:对在合同期内房产公司将房产交给包销商(个人)承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,其应纳的有关税费:
1.包销商所取得的手续费收入或价差应按“服务业——代理业”征收营业税,税率为5%;城建税,以实际缴纳的营业税额为计税依据,按城市、县镇及其他地方,分别适用7%、5%、1%税率;教育费附加,计税依据为实际缴纳的营业税额,费率为3%;地方教育附加费,计税依据为实际缴纳的营业税额,费率为1%。
2.包销商取得的价差或手续费收入应按劳务报酬所得交纳个人所得税。每次所得不超过4000元的,减除费用800元后为应税所得额,然后按应税所得额乘以20%的税率计算缴纳;每次所得超过4000元的,减除20%的费用为应纳税所得额,然后按应税所得额乘以20%的税率缴纳。若每次收入的应纳税所得额超过2万元以上,还要实行加成征收。2-5万元的,应纳税额加征五成,5万元以上,加征十成。
在合同期满后,房屋未售出,由包销商收购,其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商,对房产开发企业应按“销售不动产”的税目征收营业税及有关税费。
对包销商将房产再次销售,包销商应缴纳的有关税费为:
1.销售不动产营业税及其附加。营业税,以全部价款和价外费用为计税依据,税率为5%;城建税,以实际缴纳的营业税额为计税依据,按城市、县镇及其他地方,分别适用7%、5%、1%的税率;教育费附加,计税依据为实际缴纳的营业税额,费率为3%;地方教育附加费,计税依据为实际缴纳的营业税额,费率为1%。
2.土地增值税。计税依据为销售房屋增值额,适用税率按增值额占扣除项目金额比例分为30%、40%、50%、60%四级超率累进税率。普通住宅销售增值额未超过扣除项目金额20%的免征。
3.印花税。包销商个人销售房屋按销售合同金额缴纳“产权转移书据”项目印花税,税率为万分之五。
4.个人所得税。包销商个人转让房产的,应以一次性转让财产收入,减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按“转让财产所得”的税目依20%的税率征收个人所得税。
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