土地估价理论与方法 pdf|土地估价理论与方法各章详解(十四)

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建筑物估价方法

辅导内容：
第十章  建筑物估价方法
1、建筑物估价的基本概念和基本原理
2、掌握成本估价法的计算过程，重点是折旧、现值的计算（必考）
一、建筑物估价概述
1、建筑物估价的定义
（1）建筑物的基本概念、基本功能
（2）建筑物的分类
按生产性质，可分为生产型建筑（即工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（即民用建筑，又分为居住建筑和公共建筑）
按建筑结构（通常依建筑物的主要承重结构所用材料进行划分），一般可分为五类：钢结构、钢筋混凝土结构（包括框架大板与框架轻板结构）、砖混结构、砖木结构、其他结构
（3）建筑物估价的定义
2、建筑物估价的基本原理
分两种：具有市场流动性的建筑物，以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等估价；不具备市场流动性的建筑物，用成本价计算的重置价格扣除折旧的方法估价。
3、影响建筑物价格的因素
分三类：建筑物重置价（最基本因素）、环境因素、其他因素
4、建筑物价格的特点，共五点
5、建筑物估价中的几个概念
（1）房屋建筑成本
（2）重建成本：目前的价格、原来的材料和标准
（3）重置成本：目前的价格、材料和标准，要与重建成本区别开来
（4）应计折旧：包括物理的、功能的、经济的
（5）标准房价：同一等级房屋的平均价格
（6）建筑工程安装定额：单位建筑产品所消耗的数量标准，是编制概算定额的基础
（7）建筑安装工程概算定额：按扩大分部分项工程确定的消耗数量标准
（8）建筑物残值     
二、建筑物估价方法
1、重置价格折旧法（重点）
是成本估价法具体应用中的一种方法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准。
（1）基本思路与基本公式
建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额
或：建筑物价格=建筑物重置价格×成新度
（2）房屋建筑物分类，分4类7等
（3）重置价格的确定
包括两种情况：一种以重建成本替代重置价格；另一种以重置成本替代重置价格。两者适用范围不同，得出的重置价格也不完全相同。
具体求取重置价格的方法有直接法和间接法两种，必要时两者可并用。
估价上通常将计算重置价格的方法分为三种：净计法、平方法、立方法。
（4）折旧额的计算
折旧的概念、影响因素（物理、功能、经济）
确定折旧的方法：
a. 新旧程度折旧法
b.平均年限折旧，又称定额法、直线法（重点内容，要记住公式及代表字母）
年折旧：d =( c - cr ) / n = c ( 1 - r ) / n
      n年折旧累计额：dn = c ( 1 - r )× n/n = c ( 1- r )×( n-n’)/n
= c(1-r)×n/( n+ n’)
现值：pn = c – c( 1–r ) × n/n = c [ 1-(1-r) × n/n ]
c.定率折旧法，又称残存渐减法、递减折旧法、余额折旧法
  年折旧：di = c ( 1–d )i-1×d           d=1-(s/c)的n次方
  n年折旧累计额：pn = c ( 1–d )n
d.年数合计法：利用分数的比率计算，分子为建筑物生于使用寿命在当年开始的数字n-(i-1)，分母为全部寿命的年数总和sn，要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。
e.偿还基金法，又称偿债基金法，每年的折旧额相同，但要按复利计算折旧额的利息额。也要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。
折旧方法比较：
平均年限折旧法使用最普遍，定率折旧法和年数合计法都属于加速折旧法，偿还基金法每年折旧额比平均年限折旧法少。这四种方法与新旧程度折旧法相比各有优缺点。
计算折旧应注意事项：估价上的折旧与会计折旧的区别，耐用年限的确定、应区别建筑物主体与附属设备的折旧率（综合折旧率、分类折旧率、个别折旧率）。
建筑物折旧额的计算：实际工作中有必要并用几种方法。
（5）建筑物价格评估

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