(2002年12月20日理事大会通过) 第一条 为了维护土地评估秩序,规范注册土地估价师的执业行为,保证其正确履行职责,根据《中国土地估价师协会章程》规定的精神,制定本守则。 第二条 注册土地估价师在从事土地估价中介业务中应当遵守本守则。 第三条 注册土地估价师应严格遵守国家法律、法规...
我国有必要建立基金吗? 答:设立土地基金最主要的意义在于利用基金的良好模式,归集不同时期的、零散的土地收益或其他资金,用于土地整理开发及基础设施等,使过去土地收益及投资开发的短期性、分散性及无目标性改变为可持续的、资金集中的和有明确长远目标的基金使用和投资模式。 我国建立土地基金的各方面条件是否成熟...
基准地价系数修正法是一种快速的、大量的价格评估方法。目前,全国98%以上城市均制定颁布了基准地价,基准地价系数修正法也成为各评估机构常用的评估方法之一。由于我国基准地价多是以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的均质区域平均价格表示,因此,对于大量的综合用地(以商住综合为主)应如何采用不同类别的基准...
公式(8-3)已经可以用来进行计算。但是还要考虑到以下注意事项: 1 所有的数据必须用评估的价格指数进行调整。例如,1984年历史账面上的人工费成本为2 5万元,而1998年评估的物价指标为2 48,则1998年的人工费成本为2 5×2 48=6 2万元。 2 技术折旧问题。技术...
资产质量差、资产变现难,企业法人资产不足以安置职工是落后地区企业改制中带有普遍性的一大难题。在国有企业改制中,将行政划拨土地出让金用于职工有关费用的提留或弥补国有企业的负资产是各地普遍的做法。但由于一些地方没有科学地运用土地政策,致使土地使用权没能在企业改制中发挥应有的作用。 一、企业改制中土地...
房地产估价既是一门科学也是一门艺术。其科学性体现在对房地产时空价值规律的客观掌握上,其艺术性体现在对这种时空价值规律内在本质的感知、领悟和描述上。其中,房地产价值规律的空间分析是这种科学性与艺术性的综合体现。空间分析的重要特点之一是对地价梯度场空间分布规律的研究。掌握这种空间分布规律,不仅是房地产估...
土地价格一般是指出让土地使用权的价格,但随着划拨土地使用权的入市,特别是企业改制过程中,经常涉及划拨土地使用权处置问题,是否存在划拨土地使用权价格,如何开展评估工作,是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念,但对如何开展评估没有进行阐述,现就开展划拨土地使...
土地征用的合理补偿:土地价值与拆分损失按公平正义和权益保障的原则,国家对征地而受损失的人负有货币给付或其他方式补偿的义务。对征用土地进行科学的价格评估后给予财产所有者合理的补偿,是整个土地征用过程的关键环节。 合理的补偿价格评估应考虑的内容:征用部分的土地价值,土地的价值一般以征用时最高最佳使用的...
在运用收益还原法评估物业时,土地要不要折旧?这是一个有争议的问题。我国一些评估著作中都没有把土地折旧列为房地产收益中扣除项目,这里所说的土地折旧指的是土地使用权取得费和土地开发费的摊提。中国房地产估价学会编的“房地产估价理论与方法”在说明纯收益时,有这么一段文字“以收益为目的而出租的房地产,其纯收益...
一、基准地价基准地价是人民政府对城镇规划区范围内现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、住宅、工业等土地用途分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条,国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发2001...
从理论上讲,征收土地增值税在抑制房地产投机、保障国家参与土地增值收益合理分配、促进土地集约节约利用等方面将发挥重要的调节作用,但征税究竟能否真正发挥上述作用,还取决于税制设计以及各地房地产市场的实际供需情况和发育程度等。 土地增值税最初出现在上世纪 90年代初期的广东、广西和海南。当时这些地方出现...
地价评估的表述方式 估价、地价是土地资产管理的核心内容,要做好这项工作,并使之制度化、规范化,必须正确地掌握地价评估的表述方式,才能合理有效地确定地价,促进土地使用制度改革向纵深发展。 准确地表述地价并正确地确定地价首先必须明确土地的使用类型,这是较好地评估地价的基础。...
摘要:本文从房地产评估角度研究了其基本方法——收益法的基础理论。提出了本方法应用的问题,揭示了收益法的理论渊源,从系统论角度明确揭露了收益法理论的三层次约束条件和确定性分析的理论结构,指出了确定性收益理论的缺陷和两个悖论;探讨了收益法的拓展研究方向和具体估价的建议。本文的基本逻辑进程是由提出问题到分...
c11----分摊费,指用于多项技术研究而必须按一定比例分摊到本项目上的科研工具等不构成固定资产的购买费用以及科研机构办公用水电费等项支出。 上述c1 ~c8为直接成本,c9~c11为间接成本。 v1----高级技术人员的劳动报酬。 v2----中级技术人员的劳动报酬。...
关于土地使用权出让金在我国有两种不同的理解。 从广义上讲,土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。一般而言,土地价格应包括土地资源(物质)价格和土地资本(资产)价格两部分。 土地价格=(地租÷银行利息率)+土地投...
在清理闲置土地过程中,有人认为,政府依法收回闲置两年的国有土地使用权时,该国有土地使用权上依法成立的抵押权归于消灭,抵押风险也不能转嫁给登记机关等。笔者对此有不同观点。抵押是指债务人或第三人不转移财产之占有而为债权提供的担保。抵押权具有以下特征:一是物权性,表现为支配性、排他性。抵押权适用物权的保护...
资产评估有三种主要方法:成本法、市场法和收益法。目前对于技术型无形资产的评估,基本上套用了上述办法,目前处于探索和试用阶段,理论和方法都不够成熟。但是,了解和掌握这些方法,对于技术买卖双方、技术经纪人有一定必要性,从长远看,对技术商品开发、交易和管理的规范化也有重要意义。 成本法用于技术评估...
二、我国土地使用权应提取折旧 我国的土地产权制度对土地的增值性有一定的影响。在我国土地的产权制度实行城镇土地属于国家所有,农村土地属于集体所有,并且实行城镇土地有偿有限期的使用制度。 在实行土地私有制度的情况下,进行土地所有权交易时,由于新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的问题,所以,土...
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我国有必要建立土地基金吗? 答:设立土地基金最主要的意义在于利用基金的良好管理模式,归集不同时期的、零散的土地收益或其他资金,用于土地整理开发及基础设施建设等,使过去土地收益及投资开发的短期性、分散性及无目标性改变为可持续的、资金集中的和有明确长远目标的基金使用和投资模式。 设立土地基金可以积累资金...