闲置土地收回 抵押权_闲置地收回，抵押权不该灭失
【shitiku.jxxyjl.com--技巧心得】
在清理闲置土地过程中，有人认为，政府依法收回闲置两年的国有土地使用权时，该国有土地使用权上依法成立的抵押权归于消灭，抵押风险也不能转嫁给登记机关等。笔者对此有不同观点。
抵押是指债务人或第三人不转移财产之占有而为债权提供的担保。抵押权具有以下特征：一是物权性，表现为支配性、排他性。抵押权适用物权的保护方法，当抵押权受第三人侵害时，抵押权人有权要求侵害人赔偿。二是从属性。根据民法“从随主”原则，抵押权作为担保物权的一种，属于从权利，其成立、消灭和处分必须以一定债权关系存在为前提，而且从属于该主债权。三是不可分性，表现为抵押物的效力不可分，抵押权人就全部抵押物行使其权利，抵押物的分割和部分让与、灭失，或者债权分割部分让与或清偿，均不影响抵押的效力。四是特定性，一方面表现为抵押物的特定，抵押权以确保债权实现为宗旨，因此抵押物必须是现存的特定的，只有特定化的抵押物，才能估计其价值。另一方面是抵押物担保的债权的特定，抵押权只能担保特定的债权，而不能担保一切债权。
依法收回闲置的土地的使用权并不意味着土地使用权的消灭。《土地管理法》第三十七条规定，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。《城市房产管理法》第二十五条规定，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。《闲置土地处置办法》第三条对闲置土地规定了 6种处置方案。法律法规没有一条规定闲置土地被依法收回后其使用权消灭，只是由一种用途改变为另外一种用途，此使用者改变为彼使用者，这种用途和使用者的改变具有法律法规的强制性。抵押关系中，土地使用权的抵押功能、抵押的优先受偿权等受到法律法规的强制性保护。
抵押权消灭必须有其特定的法律事实。《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭，这是有关抵押权消灭上的从属性原则的规定，是抵押权所担保的债权，如果因清偿、提存、免除、混同等原因而全部消灭时，则抵押权无所依附，从而抵押权也随之消灭，此时债权人与债务人间的债权债务关系已经消灭；第五十八条规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产，这说明抵押标的物灭失，即抵押物已不复存在，那么抵押便失去存在的基础，抵押权人再也无法就该抵押物优先受清偿，抵押权归于灭失。如前所述，闲置土地被收回，其使用权并不因收回而灭失，而是按规定重新进行了处置。
-
国有划拨土地价格评估|划拨土地价格评估方法详细阅读
土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与...
-
综合用地到期如何处理|综合用地价格如何合理确定详细阅读
如何运用基准地价系数修正法评估综合用地一直是专家和业内人士探讨的问题，本文以商住综合用地为例，并将综合用地分为平面综合用地和垂直综合用地两种情况，说明如何运用基准地价系数修正法评估综合用地。 平面综合用地的地价评估 对于平面上由不同用途的土地组成的综合用地，可根据宗地内部的土地利用类型对宗地进行...
-
空间内插值法|空间插值法在地价梯度场分析中的应用(二)详细阅读
2．典型案例研究 2．1研究区域的确定 本文理论上选取北京市城八区作为研究区域，包括东城、西城、崇文、宣武四个内城区和海淀、朝阳、丰台、石景山四个近郊区，共占有土地面积1369．9平方公里。但是考虑到土地出让项目的分布多集中于五环以内，且运用地理信息系统(gis)进行空间插值，需要数据尽可能均匀分布...
-
空间内插值法|空间插值法在地价梯度场分析中的应用(一)详细阅读
1、空间分析原理与方法 1．1空间分析原理 空间分析是对空间数据进行研究的有关技术统称。根据数据结构不同，可以分为：(1)基于空间图形数据的分析运算；(2)基于非空间属性的数据运算；(3)空间和非空间数据的联合运算。空间分析赖以进行的基础是地理空间数据库，其运用的手段包括各种几何的逻辑运算、数理统计...
-
中国土地估价师和土地代理人协会_土地估价师指导:推进土地市场动态监测详细阅读
土地市场动态监测工作研讨会于１２月２日～３日在京召开。主要议题是全面总结近两年来土地市场动态监测工作进展，研究土地市场的分析思路和方法，探讨房地产市场走势，提出加强和改善房地产开发土地供应调控意见和建议。贠小苏副部长在会上讲话中指出，加强土地市场动态监测工作，是完善中国特色土地市场体系的重要...
-
基准地价法评估实例|基准地价评估土地使用权实例详细阅读
一、评估目的目的是为该地块抵押贷款提供依据。二、评估原则（略）按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。三、评估基准日一九九九年三月三十日。四、评估依据（略）五、评估方法基准地价法为主，土地成本逼近法为辅，获取评估价值。六、评估说明1、实例中仅评估xx公司《xx山庄》的土地...
-
土地剩余法的定义|土地剩余法的具体运用详细阅读
2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》（gb t 18508-2001）（以下简称《规程》），对剩余法的定义为：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法...
- 详细阅读
-
集体企业改制后土地权_企业改制中土地权属的处置与评估详细阅读
土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权，有其自身的特殊性，其价值的高低主要取决于它的载体，即土地的特性和条件。因此对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产...
-
代征地的费用谁出_浅析代征地费用评估详细阅读
摘 要 本文对代征地的历史成因及其对现实政策的影响进行了讨论，对不同代征地比例．多种代征地状态．不同的代征地规划用途．多种代征地的取得方式等因素的组合对代征地费用的影响进行了分析，并对代征地费用和建设项目的不同用途．不同容积率之间的关系进行了分析，运用公式推导得出一个比较直观的综合公式，将复杂问题进...