住宅建设规划设计_城市住宅建设规划是调控的最好手段之一

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按照“国六条”的相关规定，各大城市纷纷在近期公布了各自的“十一五”住房建设规划，其中最大的共同特点在于，面向大众阶层的中小套型住宅和解决中低收入家庭住房问题的保障性住房成为未来五年住宅供应的重点。 

　　“城市住宅建设规划是一个强有力的房地产调控手段，甚至是最好的手段之一”。10月28日，建设部政策研究中心副主任、高级经济师王珏林在接受本报记者专访时表示。他认为，房地产市场化后，土地增值是必然的，而且给城市带来更多的建设资金。“但应当拿出一部分来解决居民的住房问题，尤其是‘双困’家庭和中低收入家庭。政府要通过建立制度、调整政策，分类分步进行安排，最终还是要在土地供应或出让金的使用上做文章”。 

　　“90平方米”是国家对城市住房结构的一次政策性调整 

　　《中国楼市》：目前各大城市公布的“十一五”住宅建设规划，与以前规划的最大不同是什么？ 

　　王珏林：本次“十一五”住宅建设规划是在国家宏观调控的大背景下制定的，其中最大不同就是添加了中小套型这一新的内容。以前的规划基本上是对住宅建设用地的面积、住宅类型以及建设的容积率、层高、整个造型进行规定，而现在对室内也提出了要求，就是90平方米以下的中小套型住宅需要达到70％这个比例。这是一个刚性要求，是政府根据我国的实际情况和市场需求，通过住房规划来调整市场供应关系，目的是为市场提供更多的房源，以解决供需矛盾。 

　　《中国楼市》：添加中小套型这一内容，对于我国的住宅建设甚至城市发展有何战略意义？ 

　　王珏林：我国的土地资源非常紧张，而城市人口又在不断增加。要在有限的土地内解决更多的城市人口居住问题，只有提高土地的利用效率，转变住房越大越好的消费观念。这就需要在套型面积上提出要求。 

　　实施房改以来，大多数城乡居民的住房条件、环境质量都不同程度上有很大的改善，城市居民人均住房面积从5平方米提高到26平方米，这是非常了不起的成绩。但有些房子面积越建越大，不符合我国的国情，应当进行引导。 

　　《中国楼市》：目前除深圳落实到具体项目外，其他各大城市均明确对“90、70”政策实行城市总量控制，这样的量化在未来是否会有所变动？ 

　　王珏林：出台一个政策，尤其量性非常强的指标，是经过反复研究和思考的。“90、70”政策不是短期行为，暂时还谈不上变化。任何政策都会根据实际情况的变化进行修改与完善，但科学、合理利用土地资源，解决大多数人住房问题是不会改变的，中小套型住宅也必将是未来市场的主导。这项工作刚刚开始，就讨论它的收放，我看为时太早。 

　　“地方政府有责任去解决更多人的住房困难问题” 

　　《中国楼市》：可以看到，本次各大城市的住宅建设规划中，还有另外一个重点就是加强了保障性住房的建设力度。 

　　王珏林：这是地方政府的责任所在。地方政府在房地产方面要做的事情，一是推进市场化进程；二是管理好市场秩序，塔建一个公平公正公开的平台；三是解决中低收入家庭的住房困难，也就是建立住房保障制度。最后一点很重要，如果忽视则必然引发社会矛盾，出现社会的不和谐。 

　　《中国楼市》：建立一个合理的、完善的住房保障制度，要注意哪些方面的问题？ 

　　王珏林：首先要根据当地政府的实际经济能力，研究当前应重点解决哪些人群的住房困难，就是先把保障什么人研究透彻。目前来看，住房压力最大的是中低收入家庭，特别是“双困”家庭。 

　　其次，保障性住房建好了，给谁也明确了，怎么给又是一个关键，即如何将这些住房真正分配给需要的人，以切实达到保障的效果。 

　　最后，也是当前比较容易忽视的，房子是固定资产，而收入却是动态变化的，现在属于保障的人群，随着收入增长，几年后不再符合条件就不应享受政策的优惠。这个时候怎么办？需要研究退出机制，建立监管机制，把实施住房保障的房源盘活。 

　　所以，建造政策性住房，同时确保让真正需要的人群受益，而且可以随着收入的变化而进行动态的资源分配，这样的住房保障制度才是完善的。 

　　《中国楼市》：北京市“十一五”住房建设规划中提出将探索建立经济适用住房“内循环”的流转模式，即对原来的经济适用住房进行回购，您对此做何评价？ 

　　王珏林：这是北京市政府为切实发挥经济适用住房的保障作用，对资源进行充分利用的一个办法，是好事情。只是这里必须考虑到一些历史问题。因为北京的第一批经济适用住房是没有对购买人群进行条件设置的，所以如果进行全面回购，就和当时政府与业主之间的消费约定有所冲突。 

　　另外一个问题是：怎么回购。现在的房价和当初相差很大，如果要以几年前的价格回购，业主自然不会卖。同时因为这个原因，必须考虑到一些业主可能将房源转租，这就要对经济适用住房的租赁进行管理。 

　　总体来说，这是一个很复杂的问题，需要相关部门把各个环节、各种关系研究透彻，实施起来才能达到真正的效果。 

　　《中国楼市》：在您看来，完整的住房保障结构体系，应该包含哪几个部分？ 

　　王珏林：住房建设的市场供应，应该是满足不同收入群体的住房需求，形成一个梯度的供应结构。首先是“双困”家庭这一块，应该用廉租住房解决住房问题；然后是经济条件稍好一点的，但又超出了廉租住房条件的，就提供经济适用住房；还有一些人可以进入商品房市场，但某些城市的房价又太高，于是新政策提出了“限价房”，主要就是解决这部分人群，特别是本地居民和长住居民的居住问题；最后是真正市场化的商品房。 

　　目前我国的住房供应结构应该是面对这四种不同收入人群的四级体系，而保障体系则涵盖前三个部分。住房保障体系的建立，主要由政府来完成，通过让利的方式去解决。 

　　《中国楼市》：之前住房保障体系建设的瓶颈在于地方政府的“土地财政”问题。而现在意味着，政府必须拿出一部分土地出让收益，用来建设保障性住房。 

　　王珏林：目前来看，土地出让金的确是地方政府城市建设资金的重要来源。但地方政府必须意识到，这部分减少的城市建设资金，是拿出来解决社会的和谐问题，这是比城市建设更为重要的。

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